各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门、各直属单位：

为进一步加强物业管理，发挥现代物业服务业在改善城市人居环境、提高居民生活品质、创新社会管理、促进社会和谐中的积极作用，根据宁波市人民政府办公厅《关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见》（甬政办发〔2013〕211号）精神，结合我市实际，现就进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展提出如下意见：

一、总体要求和目标任务

物业管理是社会管理的基础性工作和重要组成部分，是各级政府创新社会管理、创建平安社区的重要载体。进一步加强物业管理、扶持物业服务业发展，是贯彻落实科学发展观，推进实力城市、品质城市、文化强市“三大建设”的必然要求，是营造和谐宜居城市环境的现实需要，是新形势下惠民生、保稳定、促发展的重要举措。

（一）总体要求

坚持以科学发展观为指导，以成功创建“省示范文明市”为契机，以构建“和谐小区”为目标，以解决群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题为突破口，按照以人为本、服务为先，属地为主、部门联动，业主自治、综合施策的原则，着力完善物业管理工作体系，着力深化体制机制创新，着力优化行业发展环境，不断提升奉化物业管理和行业发展水平。

（二）目标任务

通过5年努力，全市物业管理和物业服务业发展水平明显提升。具体目标任务为：

物业管理工作体系进一步完善。将物业管理工作纳入各镇（街道）、有关部门年度工作目标考核内容；市政府成立物业管理领导机构和专门管理机构；镇（街道）建立物业管理服务站；社区物业管理实现机构、人员、职责、经费四落实；各物业管理小区业主大会、业主委员会实现全覆盖；“市、镇（街道）、社区”三级物业管理体系健全、职责明确、衔接顺畅。

联动工作机制进一步健全。属地政府作用得到充分发挥，各职能部门履职到位，综合执法队伍建立；物业管理区域内突发事件得到及时有效处理，违章搭建、违规装修、破坏公绿、无序停车等行为得到有效遏制，物业管理秩序得到有效维护。

行业发展环境进一步优化。政府高度重视物业管理工作，将物业服务业纳入现代服务业扶持范畴；全面落实税收支持、财政补贴、人才引进、业务培训等配套政策措施，不断优化行业发展环境；积极探索完善老旧住宅小区、拆迁安置小区、保障性住房小区的长效管理机制。

企业实力进一步提升。加快打造具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业；培育年营业收入在1000万元以上的企业5家，其中1-2家企业年营业收入力争达到5000万元以上。

二、大力提升物业管理水平

（一）强化属地指导监督职责

市政府成立物业管理工作领导小组，建立部门联席会议制度，加强对辖区内物业管理工作的领导和综合协调；落实物业管理补贴（奖励）经费和人员经费；把物业管理工作纳入对镇（街道）、各有关部门的年度目标考核；依托城管、公安、规划、建设、市场监督管理等综合执法队伍，明确受理途径和执法时限，正常开展综合执法进小区活动，及时处理物业小区内的违法违规行为；建立健全物业小区纠纷快速处理机制，及时化解物业管理服务中的矛盾和纠纷；规划、建设等各有关职能部门应加强对全市房地产项目的交付前监管，督促开发单位解决工程遗留问题；成立市物业管理中心，负责物业企业管理，指导属地镇（街道）做好业主大会和业主委员会的筹建、改选和日常监管等工作。

镇（街道）设立物业管理服务站，负责对辖区内物业管理工作的统筹协调，由镇（街道）领导担任站长，配备专职工作人员；积极指导业主大会、业委会的成立和换届，规范业委会运作，协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系；参与辖区内前期物业招投标工作，负责小区物业服务企业退出监管工作；指导社区居委会和业委会正确使用物业专项维修资金；对辖区内的物业服务企业进行日常考核，并督促有关问题整改。

社区应配备专职物业管理协调员。专职物业管理协调员由镇（街道）统一派驻到社区，接受镇（街道）物业管理服务站领导，负责小区物业管理的日常指导工作，及时了解业主需求，参与物业服务企业的日常考核，指导业委会依法开展业主自治工作，监督物业服务企业履行合同约定。业委会未成立前，由社区居委会暂时代理业委会职责。

要积极创建优秀示范小区，进一步加强社区居委会、业委会、物业服务企业三方联动，形成工作合力。建立由社区居委会牵头，业委会、物业服务企业共同参与的物业小区联席会议制度，定期不定期通报有关情况，共同商议解决小区物业管理服务中遇到的疑难问题。倡导业委会成员通过依法选举成为社区党组织和社区居委会成员。积极探索社区居委会、业委会和物业服务企业创建联合党支部，充分发挥党员在业主自治、和谐小区创建中的作用。

（二）加强物业服务行业监管

加强对全市物业服务行业的监管，健全市场准入、退出机制，加强市外物业服务企业进入备案管理；推行履约保证金制度，强化物业招投标监管，切实规范物业服务市场秩序；建立物业服务企业和经理人信用体系，将物业服务企业和经理人信用记录与资质晋升、招投标、政府补贴、从业限制等挂钩，对有不良行为的企业和从业人员进入黑名单；推行岗前培训和继续教育制度，建立物业服务关键岗位人员持证上岗制度，全面提高物业服务从业人员职业素质；落实物业住宅小区财务公示制度，建立重大信息公开制度，提高物业服务企业经营透明度；强化资质管理、制度管理、分类管理和重大事项底线管理办法，规范物业企业管理行为；以业主满意度为导向，提高物业服务水平和收费率。

市价格主管部门应加强物业服务收费的监管，建立正常的物业服务费调整机制。要监督和指导物业服务项目按质定价，加大对违法违规收费行为的查处力度。要协助物业主管部门根据物业服务等级制定相应的普通住宅小区前期物业服务收费指导标准，并适时作出调整。

（三）着力解决物业小区管理突出问题

针对物业管理中业主反映较为集中、影响小区和谐稳定的突出问题，各相关职能部门应按照各自工作职责，积极受理业主投诉，及时查处违法违规行为，形成各部门齐心协力、齐抓共管的工作格局。

1.加强物业小区房屋装修管理

物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人；发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻；劝阻无效的，要及时报告房屋使用安全管理、规划、城管等职能部门。房屋使用安全管理部门应切实强化房屋装修管理，加强房屋装修执法队伍建设，依法及时查处影响房屋使用安全的行为。规划、城管部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内地坪（未影响房屋安全的）等违法违规行为的查处力度，在接到投诉举报后应及时派员查处。街道、社区应加强辖区内房屋装修管理的宣传教育和督促检查。

2.加强物业小区停车管理

物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。公安（交警）部门应协助、指导物业服务企业、业主委员会科学划分停车位、交通标志标线，合理制定物业管理区域内的行车路线。对小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，在物业服务企业劝阻无效后，公安（交警、消防）部门应及时介入处理，对恶意堵塞进出通道的车辆实施拖离。

3.加强物业小区治安、环境卫生管理

物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作。公安部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业企业落实人防、物防、技防措施，减少偷盗发案率；加大对房屋租赁、无证养犬等行为的查处力度。城管部门应严厉查处破坏公绿、违法户外广告等行为。市场监督管理部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，不予核发营业执照；会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为；依法查处物业小区内的违法广告。卫生部门要加强对住宅小区的环境卫生和“四害”防治工作的管理。

4.加强业委会自治管理

镇人民政府、街道办事处和社区居委会应积极牵头组织、指导物业小区尽早成立业委会；业委会应依法履行职责，接受镇人民政府、街道办事处和社区居委会的监督和指导，督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾、纠纷；业委会活动经费可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，并做到财务公开；公安、建设、城管等部门要加强对业委会的对口业务指导和培训，不断提高业委会自我管理和自治能力；积极探索民政部门赋予业委会独立法人资格；积极探索现有物业小区采用业委会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业模式。

5.建立物业收费共同监督机制

倡导全社会的物业服务消费观念，严格按合同约定交纳物业服务费；物业企业要从对全体业主负责的角度，加强物业费收取的催讨工作；社区和业主委员会要建立物业收费共同监督机制；司法部门要依托物业收费纠纷快速处理机制，积极做好物业收费的调解、审理工作。

三、加大对物业服务业的扶持力度

（一）促进行业提升发展

物业服务业纳入我市现代服务业范畴，享受我市现代服务业各项优惠政策。鼓励物业服务企业转型升级，在服务领域上，从住宅小区、商务办公楼向医院、学校、厂房、城市综合体、市政设施、公共建筑、农居点等拓展；在服务内容上，从传统的建成交付后的建筑物管理向物业全过程管理和为业主提供全方位服务延伸拓展，加快形成完备的现代物业服务体系。机关、事业单位、国有企业的办公生产用房，原则上应当采用公开招标方式择优选聘具有相应物业经营资质和市场信用等级的物业服务企业，支持和推动我市现代物业服务业发展。

（二）落实财政税收扶持政策

积极贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策。市地税局、国税局、建设局要根据省地税局、省国税局、省住建厅联合制定的《关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策的通知》（浙地税函〔2013〕286号）规定，切实落实物业服务业税收扶持政策关于合理确定税基、减免相关税收、不征收营业税项目、规范税收减免程序等要求，完善我市现代物业服务业税收扶持政策。

建立补助（奖励）专项资金。市财政要根据合理补助、分级负担的原则，制定相关政策、明确补助（奖励）标准。要加大对城镇老旧住宅小区、拆迁安置小区、保障性住房小区物业管理经费补贴的力度，每年安排补助资金，保障这些小区物业服务正常运行。每年要根据辖区内物业服务企业经营情况，安排物业服务行业专项奖励资金，加强物业服务考核，对经考核为合格及以上的普通住宅小区的物业管理项目给予相应的奖励。积极推行业主满意度测评和物业服务星级评定工作，并与考核相挂钩。具体考核奖励办法另行制定。

（三）完善有关收费政策

各专业管理部门对物业服务企业实施相关职业技能培训的，除按物价部门规定标准收取培训费外，不得额外收取其他费用。各专业管理部门可利用自身资源与师资力量联合物业主管部门或物业行业协会开展培训工作，培训费用按实际成本价核算并报物价部门审批备案。

物业服务业企业在住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气（管道燃气）价格，按照当地居民生活类销售价格标准执行。

给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等相关专业单位在接收管理物业区域内共有设施设备后，应当及时做好共有设施设备维修、养护、更新改造，确保物业区域共有设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。垃圾集中清运、路灯照明等费用由相关职能部门承担。

四、强化组织保障

（一）成立物业管理工作领导小组

市政府成立物业管理工作领导小组，由市政府分管副市长担任组长，发改、民政、公安、建设、城管执法、市场监管等有关职能部门和各镇（街道）相关负责人担任成员，办公室设在市建设局。领导小组通过联席会议形式开展工作。各单位应在市物业管理中心的指导下，各司其职，密切配合，切实加强物业管理工作，共同推进现代物业服务业加快发展。

（二）将物业管理工作纳入年度目标考核

物业管理工作中的有关组织机构、人员经费落实和具体政策执行等情况纳入市政府对各镇（街道）、有关部门的目标责任制考核范围，由物业管理领导小组负责制定物业管理考核办法与评分细则，并由市督查考核室负责具体工作目标的落实。

（三）强化属地管理监督责任

镇（街道）、社区要强化属地责任，明确物业管理机构或成立相应的物业管理站，配齐配强专职或兼职物业管理工作人员，建立镇（街道）干部联系物业小区制度。以镇（街道）为主导，建立镇（街道）—社区—业委会—物业公司“四轮驱动”的住宅小区物业管理工作投诉处理机制。对已经建成交付的物业小区要在两年内成立业主委员会，全市物业小区限期在五年内全部成立业主委员会。

（四）建立物业服务纠纷快速处理机制

建立市—镇（街道）—社区三级物业服务纠纷快速处理机制。镇（街道）所属社区要成立一级纠纷调解委员会，接受物业服务纠纷的一方或双方提出的调解申请，启动纠纷快速处理程序；调解不成的，由社区上报镇（街道）。镇（街道）负责联合辖区法院、司法、市场监管、物业管理部门等组成物业服务纠纷二级调解委员会，调解社区上报的纠纷。调解不成的，则由辖区法院立案审理。对影响面广、情况复杂的纠纷，镇（街道）应及时向市物业服务纠纷调解委员会报告处理。

（五）倡导机关党员干部发挥模范带头作用

积极倡导机关事业单位党员干部自觉遵守业主管理公约和物业管理各项规章制度，行使业主权利，履行业主义务，树立公职人员良好的社会形象。对有违法搭建、破坏公绿、破墙开店、违法出租、欠缴物业服务费等不良行为，且经劝阻无效的，由街道、社区核实后将名单上报有管理权限的纪检、组织部门处理。

（六）加强舆论宣传引导

广泛宣传物业管理政策措施，在全社会形成人人自觉遵守相关物业政策、规约，倡导依法、有偿、按合同管理的和谐宜居小区良好氛围。新闻宣传部门应指导各类新闻媒体坚持正面宣传引导，客观公正报道物业服务纠纷事件，公开曝光不良业主行为，引导广大业主依法理性维权，促进物业服务业持续健康发展。

本意见自发布之日起30日后施行。

奉化市人民政府办公室

2014年5月9日

奉政办发〔2014〕48号.doc