宁波宁南贸易物流区下王渡村地块集体所有土地上房屋拆迁补偿方案

一、拆迁目的

本项目拆迁是为了实施城市规划，推进宁波宁南贸易物流区建设需要，顺利推进我市的城市化进程，改善人居环境，提高城市功能和形象。

二、拆迁范围

江口街道方桥下王渡村，具体以拆迁规划红线图为准。

三、调查基本情况

本项目拆迁用地面积约45721平方米，拆迁建筑面积约25104平方米，住宅户数约198户。

四、补偿依据

《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》（宁波市人民代表大会常务委员会公告2006年第41号）、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》（宁波市人民政府令2006年第141号）、《奉化市征收集体所有土地房屋拆迁实施办法》（奉政发[2012]53号和《奉化市房屋拆迁补偿安置价格及有关补偿费用标准的规定》（奉发改[2012]24号）等政策和规定。

五、住宅用房拆迁

（一）可安置建筑面积确认依据

1.被拆迁人提供《集体所有土地使用权证》、《房屋所有权证》载明的土地、房屋面积；

2.所建房屋超过批准用地面积，但被拆迁人能提供土地行政管理部门处理过的有关书面资料，可根据实际情况给予重新核定；

3.所建房屋经依法审批，但未办理《集体所有土地使用权证》的，按建房批准文件中载明的占地面积及房屋楼层认定房屋建筑面积；

4.无法提供房屋相关审批手续，其建房时间在1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施前，且至今仍无新批住宅的，由村民委员会调查并公示后出具证明文件，经街道办事处、房屋拆迁管理部门核实后认定土地、房屋面积；

5.集体所有土地使用权证或者房屋拆迁管理部门依法确认的住宅用地面积，按照规定的标准容积率换算后作为可安置建筑面积。

6.被拆迁人选择调产安置的，其可安置建筑面积每户最高不得超过250平方米。

（二）低限安置补偿标准

被拆迁人符合宅基地申请条件，但因未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面积低于可申请建房建筑面积等原因而造成住房困难的，按每户人均30平方米建筑面积（以下简称低限安置标准）确定可安置面积。

符合低限安置标准的被拆迁人应当向拆迁人领取并填写《低限安置标准申请表》，该申请表经村民委员会签署意见，并报镇、街道办事处审核，房屋拆迁管理部门同意后，由拆迁人在拆迁范围内予以公示，公示期限不少于10日。

被拆迁人在适用低限安置标准时，有下列情形之一的应当合并计算其房屋建筑面积和土地面积：

1.被拆迁人另有集体所有土地住宅用房的（包括原有集体所有土地住宅用房在1999年1月1日《土地管理法》颁布实施后已出卖、赠与或者析产的）；

2.被拆迁人以宅基地审批形式（包括农居房）取得国有土地住宅用房的；

3.被拆迁人家庭具有常住户口且实际居住的人口在2人以上，而房屋产权属其中1人或者数人所有的。

（三）户的合并计算

被拆迁人与其配偶在拆迁范围内有多处集体所有土地住宅用房的，应当合并计算后作为一户安置。

被拆迁人与已婚子女均为本村经济合作社社员，房屋产权属被拆迁人独有或共有的，以家庭总人口实行“合并式”安置，已婚子女符合计户条件要求独立安置并且调产的，根据安置房的设计套型，父母必须划给一定的面积，以符合安置最低房型的条件。子女不愿与父母合并计算可安置人口，要求独立计户安置，但与父母合并后可安置面积已达人均30平方米的，不得申请低限标准的保障政策。

（四）计户人口的确定

被拆迁房屋的计户人口一般以本村经济合作社社员为依据。虽为常住人口，但系寄居、寄养、寄读或租赁等情况的外来人员，不作计户人口。

1、被拆迁人的家庭成员虽无常住户口，但属下列情形之一的，可列入计户人口：

①原常住户口在拆迁地的符合规定的现役军人（不含已转干军人）；

②原常住户口在拆迁地的大中专院校在校学生；

③原常住户口在拆迁地的监狱服刑人员；

④符合法律、法规规定以及市人民政府规定情形的其他人员。

2、自《公告》之日起，被拆迁人有离婚等情形的，不作分户安置。 

3、被拆迁房屋的可安置面积，禁止被拆迁人之间相互赠与或割补，但允许析产给已成年子女。

析产只可享受电梯公摊面积和临时安置补偿费，不得享受其它优惠和奖励政策。

4、本方案所称的户，是指下列几种情形

①在被拆迁范围内有合法自有房产；

②被拆迁人已婚子女且子女配偶户籍都在拆迁范围内的。

（五）阁楼的补偿

被拆迁房屋以合法的建筑面积计算可安置面积的，其阁楼重置成新后按市场评估价减半给予货币补偿。

被拆迁房屋以土地容积率计算后作为可安置面积的，其阁楼建筑面积按重置价结合成新给予补偿；阁楼面积与被拆迁房屋建筑面积合并后超过土地容积率计算的可安置面积部分重置成新后按市场评估价减半给予货币补偿。

阁楼可计算面积补偿金额=【被拆迁房屋商品住宅的市场平均价格-被拆迁房屋评估样本结构的基本造价﹢被拆房屋重置价×成新率】×可计算面积×0.5。

六、住宅用房货币安置补偿方案

（一）被拆迁房屋可安置建筑面积的补偿资金

按照拆迁政策发布时被拆迁房屋的市场平均价格扣除基本造价确定。

被拆迁人以合法的土地面积结合容积率作为可安置面积时，超过被拆房屋合法建筑面积的部分按安置用房市场平均价格扣除优惠价格确定。

（二）被拆迁房屋的补偿

被拆迁房屋按重置价结合成新给予补偿。

（三）被拆迁房屋评估金额的计算公式

被拆迁房屋评估金额=【被拆迁房屋商品住宅的市场平均价格-被拆迁房屋评估样本结构的基本造价﹢被拆房屋重置价×成新率】×被拆迁房屋建筑面积。

（四）货币安置增加的补偿资金：按被拆迁房屋评估金额的10%给予补偿。

（五）装潢补偿：由评估机构评估确定。

（六）搬家补偿费：1500元/次，计发一次。

（七）临时安置补偿费：按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米16元的标准计发6个月。如被拆房屋建筑面积超过250平方米的，按250平方米计算，不足75平方米的，按75平方米计算。

七、住宅用房调产安置补偿方案

（一）安置房源

安置用房的土地性质为国有划拨（期房），共有40型、60型、80型、100型、110型、120型六种。上述房屋的结算面积不包含电梯公摊面积（电梯井、沿廊、门庭）。安置地点：龙潭墩村西南边地块。安置房的过渡期限为2年。被拆迁人自行解决周转用房的，拆迁人按政策规定支付临时安置补偿费。

（二）安置房套型选择原则

被拆迁人以被拆房屋可安置面积为依据，结合安置地块设计套型，采用“拆一还一”和“选大接近、选小自愿、合理安置”的原则，确定安置用房的面积套型和套数。可安置建筑面积在125平方米（含125平方米）以下的，只能选择一套作为安置用房；可安置建筑面积在125平方米至220平方米之间的，最多可选择二套作为安置用房；可安置面积在220平方米以上的，最多选择三套作为安置用房。选择安置用房时，根据房源情况以接近面积合理配对的原则进行安置。被拆迁人所选套型面积与竣工实测面积有差异的，按商品房销售有关规定办理。

（三）调产安置资金结算原则

1.安置用房与被拆房屋同建筑面积部分按基本造价，被拆迁房屋按重置价格结合成新，二者结算差价；

2.被拆迁房屋建筑面积超过可安置建筑面积的部分，按重置价格结合成新再增加200%的比例，也可以由评估机构根据被拆房屋所在地段商品住宅的市场平均价格扣除基本造价后给予补偿；

3.实际安置用房建筑面积超过可安置面积的部分，按照拆迁公告发布时安置用房所在地段同类房屋等级的商品住宅的平均价格结算；

4.按标准容积率换算的可安置面积超过被拆迁房屋合法的建筑面积部分，按安置用房优惠价进行结算。

（四）装潢补偿：由评估机构评估确定。

（五）搬家补偿费：1500元/次，计发两次。

（六）临时安置补偿费：在被拆迁房屋合法的建筑面积范围内，根据实际调产安置的面积（不包含奖励面积），按每月每平方米16元的标准计发，发放时间从搬迁之月起到安置房交付后的4个月止。被拆迁房屋合法建筑面积中未调产的部分，按以上标准一次性发放6个月的临时安置补偿费。被拆迁房屋建筑面积超过250平方米的，按250平方米计算，不足75平方米的，按75平方米计算。如在补偿安置协议中约定的过渡期限内未提供安置用房的，拆迁人应自逾期之月起加倍支付临时安置补偿费。

八、住宅用房拆迁奖励办法

（一）被拆迁人在政策规定期限内签约的，每户可享受以下奖励政策：

1.被拆迁住宅房屋以合法的用地面积作为可安置面积的，在容积率1.2的基础上，再增加0.2（即1.4）；

2.被拆迁住宅房屋合法的建筑面积部分，奖励安置用房与被拆迁房屋的结构差价每平方米800元；

3.被拆迁人在原可安置面积的基础上，每户奖励建筑面积15平方米。其中选择调产安置的，奖励面积部分按安置用房优惠价进行结算，奖励建筑面积安置不足部分，按安置用房市场评估价格减安置用房优惠价给予补偿；选择货币补偿的，奖励建筑面积部分按安置用房市场评估价格减安置用房优惠价给予补偿；

4.给予每户被拆迁人一次性签约奖励费5000元，签约奖励费在旧房交付时一并进行支付；

5.被拆迁人选择调产安置且安置用房为高层、小高层的，安置用房的电梯公摊面积（电梯井、沿廊、门庭）不计入可安置建筑面积，不结算价格，但在办理产权证时按规定分摊给被拆迁人；

6.被拆迁人选择调产安置的，其安置用房物业管理费按职能部门核定的建筑面积给予价格优惠60%，优惠期限为2年，自安置房交付之日起计算；

7.选择货币补偿的被拆迁人，在签订补偿安置协议之日起5年内在本市购房，该房屋价款中与补偿金额等额部分，免缴房屋契税。选择调产安置的被拆迁人，其调产安置用房与被拆迁房屋补偿金额等额部分，免缴房屋契税；

（二）被拆迁人在政策规定期限内搬迁的，每户可享受以下奖励政策：

给予被拆迁人一次性搬迁奖励费3000元，搬迁奖励费在旧房交付时进行支付。

九、非住宅补偿方案

非住宅一般实行货币安置。非住宅的货币安置方案如下：

（一）工业用地房屋拆迁

参照《奉化市工业用地房屋拆迁补偿安置办法》（奉政发〔2010〕197号）及相关规定执行，但应按规定补交土地出让金。 

（二）经济补偿和设施补偿

拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业以及搬迁、过渡的，拆迁人应当根据被拆迁房屋的合法建筑面积，结合被拆迁房屋的用途、地段、经营状况等因素支付一次性经济补偿费和设施补偿费。

1、营业用房每平方米450元；工业生产用房每平方米300元，办公、仓储用房每平方米250元；对拆迁利用自有合法住房从事生产经营活动并持有工商营业执照的房屋，其补偿费按上述标准相应计算。

2.一次性设施补偿标准分别为：营业用房按每平方米250元计发，办公、生产用房按每平方米150元计发，仓储用房按每平方米130元计发。

十、相关补偿价格标准

（一）住宅用房

1.被拆房屋所在地段下王渡村砖混三等房屋建筑面积每平方米市场价格为3200元，基本造价为900元。

2.龙潭墩村安置地块新建安置用房钢混一等房屋建筑面积每平方米的市场价格为4000元，基本造价为1700元。

3.安置用房优惠价格：安置用房建筑面积每平方米优惠价为2000元。               

4.确定新建安置房屋的附属用房，建筑面积每平方米的价格为700元。

（二）本拆迁补偿方案未明确的相关价格标准按《奉化市房屋征收拆迁补偿安置价格及有关补偿费用标准的规定》执行。

十一、未登记建筑的处理

拆除违法、违章的建筑，必须在拆迁公告规定期限内自行拆除，不予补偿和安置。拆除未超过规定期限的临时建筑，由拆迁人按重置价格结合剩余使用期限给予补偿。

十二、房屋拆迁部门和拆迁实施单位

房屋拆迁管理部门：奉化市国土资源局

拆迁人：奉化市房屋拆迁管理办公室

拆迁实施单位：奉化市房屋拆迁事务所

拆迁责任部门：宁波宁南贸易物流区开发建设指挥部、奉化市江口街道办事处

十三、拆迁实施时间和搬迁期限

本项目自公告之日起实施拆迁补偿，签约期限和搬迁期限在公告中予以明确。