解读：《宁波市奉化区人民政府办公室关于印发奉化区农房确权登记工作相关问题解释的通知》（奉政办发〔2018〕77号）
已废止
为加快全区农房登记发证工作，根据省政府《关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（浙政办发［2014］73号）、区政府《关于推进奉化区农村宅基地集体建设用地及房屋确权登记发证工作的实施意见》（奉政办发［2018］45号）和原市委、市政府《关于规范农村宅基地管理和农房建设的实施意见》（市委［2016］25号）等文件精神，现就在农房确权登记工作中农民建房未经批准或超过批准面积占用土地和建房问题提出以下解释意见：
最近，区政府下发了《奉化区农房确权登记工作相关问题解释》（奉政办发［2018］77号），这个文件是针对在农房确权登记发证过程中农民未经批准占用土地建房和违规建房的处理办法。主要内容分二个部分，第一部分是违法用地的处理意见，第二部分是违章建筑的处理意见。
文件的主要依据是省政府《关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（[2014]73号）、省政府《关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（[2017]43号）和原市委市政府《关于规范农村宅基地管理和农房建设的实施意见》（[2016]25号）文件。下面谈谈我对这个文件的理解，不当之处请大家批评指正。
一、未经批准或超过批准面积占用土地
这是针对到现在为止还没有发过土地证，没有用地批文地块（无证土地）的确权办法，重点把握好四个时间节点：
（一）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，可按现有实际使用面积确定宅基地使用权。（个人具结，村确认）
（二）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地的，若已按《中共中央国务院关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》（中发〔1986〕7号）及当地政府有关规定处理的，可按实际使用面积确定宅基地使用权；若至今未处理的，可由本农村集体经济组织出具证明，参照当时的处理政策进行处理后，按实际使用面积确定宅基地使用权。（村级确认）
（三）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至2014年3月27日省政府《关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）下发前，农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地，但建房者符合现行建房条件的，经本农村集体经济组织同意并公示无异议，报镇（街道）核实，对当地规定面积标准内的未批部分进行处理（处罚）后，按原市委、市政府《关于规范农村宅基地管理和农房建设的实施意见》（市委［2016］25号）文件规定补办用地审批手续，按批准面积确权登记。
补办用地手续的中心依据是市委［2016］25号文件，用地要求符合土地利用总体规划和村镇规划，前提条件是建房者符合建房条件，“一户一宅”，审批程序是：“农户申请、村级审查、镇级审批、区管转用”。下面四种情况可以认定是符合补办条件的：
1、无房户 已独立分户农户，符合建房审批条件，在农村无合法宅基地和房屋，且未出卖（转让）过自有住房（宅基地）或者享受过货币化或实物等安置的，可按规定面积补办用地审批手续。
认定无房户，需满足三个条件。1 已独立分户；2、符合建房条件（年龄达标、本集体经济组织成员、无房）；3、在农村无合法宅基地和房屋，且未出卖（转让）过自有住房（宅基地）或者享受过货币化或实物等安置。符合这三个条件才可对其在本村的一处违法用地补办审批手续。
宅基地审批的标准，按照市委[2016]25号文件执行，3人以下小户耕地100平方，非耕地125平方，4人以上大户，耕地115平方，非耕地140平方。属于补办手续的，实际用地大于标准的按标准补办，小于标准的按现状补办。
2、子女分户 本集体经济组织内已婚子女和超过25周岁未婚子女要求分户的，如原同住父母只拥有一处合法宅基地和房屋（包括“一宅多宗”），宅基地面积不超过分户后合计规定面积标准80%，且房屋建筑面积不超过人均80平方米的，可按分户要求补办用地审批手续。
原籍本村的在校大学生、现役义务兵、服刑人员可计入宅基地申请人口，但不允许分户审批。
有三个条件：1、要求分户子女已婚或未婚超过25周岁；2、原同住父母只拥有一处合法宅基地和房屋（包括“一宅多宗”，多处房屋的合计用地面积超过规定标准，按“一户多宅”认定，超出规定面积部分宗地应与补办面积捆绑计算。）；3、原宅基地面积达不到分户后二户合计建房用地标准80%，或者房屋建筑面积不超过人均80平方米。
分户后农户按无房户对待。
3、困难户（未达标） （文件第3条）农民原已合法拥有一处宅基地和房屋（包括“一宅多宗”），但宅基地未达到规定面积标准80%的，可以对未经批准的另一处与原宅基地面积合计不大于规定面积标准80%内的土地补办用地审批手续。
（文件第4条）农民超过批准面积占用宅基地建房，原批准宅基地面积未达到规定面积标准80%的，可对不超过规定面积标准80%内的土地补办用地审批手续。
这是针对没有达到规定宅基地面积的农户，要求对另有一处未经批准占用的宅基地补办用地手续的处理办法。文件第3条情况是独立地块未批先占，文件第4条情况是少批多占或者扩占。有二个要求：1、原宅基地未达到规定面积标准80%；2、补办的限额是补足到规定面积的80%。
4、拆旧建新 农民原只有一处合法的宅基地和房屋，农户要求拆旧（危）建新的，在农户自行拆除旧房、将原宅基地交还给村集体经济组织并注销土地和房屋登记后，可对另一处未依法批准的宅基地补办用地审批手续；如因房屋结构、文物保护、规划保留等原因不能拆除的，可将原农民的宅基地直接变更登记给村集体经济组织。
原则要求：农户自行拆除旧房或危房，将原宅基地交还给村集体经济组织并注销土地和房屋登记后，再对另一处未依法批准的宅基地补办用地审批手续；如因房屋结构、文物保护、规划保留等原因不能拆除的，可将原农民的宅基地直接变更登记给村集体经济组织，地上建筑物视作灭失，农户同时承诺放弃地上建筑物残值权益。
要点：先注销，再补办。旧的权利灭失后再批准新的权利。
（四）2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村建房难的意见》下发后的违法占地建房，一律按现行政策处理。
（五）对允许补办用地手续的宅基地，用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日期间的，按土地利用现状补办用地审批手续；用地行为发生在2010年1月1日至2014年3月27日期间的，按违法占用前的地类补办用地审批手续。
二、建筑未经批准或超过批准建筑面积建房
（一）农村宅基地上房屋确权登记认定办法
1、合法土地权属范围内，未经批准擅自建设的及经批准进行建设但存在少批多建的，按如下办法进行认定：
（1）现有房屋建成于1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前的，土地权属为现有的，按权属范围内现状建筑予以认定；本次确权存在土地补办的，认定建筑面积为原合法土地内建筑面积加补登建筑面积（补登建筑面积按可补办土地面积占总占用用地面积比例分摊，公式：补登建筑面积＝（可补办土地面积/总占用用地面积）×现状总建筑面积）。
（2）现有房屋建成于1993年11月1日后2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村建房难的意见》（浙政办发[2014]46号）下发之日前的,确权时土地权属范围内现状建筑按如下办法予以认定：①房屋建筑面积上限为户内人均80平方米，最多不得超过250平方米。②原建筑面积超人均80平方米、户均250平方米的，按原建筑面积认定。③2004年3月31日前经有关部门批准的，按有关部门批准面积认定；④房屋实际面积不及本条①、②、③条款规定面积的，按房屋实际面积认定。如产权人已死亡，原土地权属范围内有违章建筑的，在继承时，可按产权人死亡前的家庭户籍数，按规定认定建筑面积。经认定合法的建筑面积可以作为遗产依法继承，不合法建筑不能作为遗产继承。
（3）须对认定面积内应缴未缴部分及增建部分（未经批准，超原建筑面积部分；经批准，超批准建筑面积部分；新建部分）补缴配套费，配套费收取标准为27.5元/平方米。
2、合法土地权属外的建筑不予认定。
（二）集体建设用地上房屋确权登记认定办法
合法土地权属内，未经批准擅自建设的及经批准进行建设但存在少批多建的，按如下办法进行认定：
1、城市规划建设用地范围内的，采取一事一议，按议定内容进行认定。
2、城市规划建设用地范围外的，经国土部门土地确权后，按土地权属范围内房屋的实际面积予以认定。
（三）、其他
1、经批准是指经规划行政主管部门批准，或产权部门批准，或1997年7月9日前经大桥镇批准，或2004年3月31日前经其他镇（乡）、街道批准。镇、街道在核定日期（1997.7.9或2004.3.31）后审查而未经规划行政主管部门批准的，在本次确权登记中按未经批准处理。
2、认定建筑应为木结构、砖木结构、砖混结构等建筑物，简易钢结构、玻璃房、简易棚、雨棚等构筑物不予认定。
3、建房时间的认定：房屋所有人填报后经房屋所在村认定并走公示程序。
4、原建筑面积的认定：房屋原建筑面积无法通过房屋所有人提供的材料及调取的相关登记、记载材料明确的，也采用公示方式认定；多次改建且中间未进行房屋产权登记（变更）的，以最初建筑面积为原面积。
5、技术标准的执行：房屋认定过程不执行技术标准要求，公示期间相邻利害关系人未提出异议的，按现状房屋结合本办法相关条文进行认定；有异议但可协调或整改的，按协调内容处理或整改后结合本办法相关条文进行认定。遇相邻利害关系人有异议且无法协调、整改的，应先行搁置，待有条件时再行认定。
6、工作流程：测绘、公示、处理、确认，纳入整体确权流程。
7、其他：配套费由各镇、街道统一收取并纳入财政账户。
三、其他
城区2004年5月18日专项整治覆盖村的农房确权登记可参照上述意见执行。
本意见与之前规定不一致的，以本意见为准。