各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属单位：

为进一步提升居民居住品质，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（浙政办发〔2020〕62号）、《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市城镇老旧小区改造三年行动方案（2020-2022）的通知》（甬政办发〔2020〕18号）、《宁波市奉化区人民政府办公室关于印发奉化区推进中心城区老旧住宅环境整治工作实施方案的通知》（奉政办发〔2018〕55号）和《宁波市奉化区人民政府办公室关于加快推进老旧住宅小区改造工作的实施意见》（奉政办发〔2018〕66号）等要求，经区政府同意，现就我区老旧住宅小区全面导入物业管理工作，提出如下指导意见：

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入践行以人民为中心的发展思想，以物业管理导入为手段，落实共同富裕、共同缔造理念，全面提升物业管理、社区治理和城市精细化管理水平，打造共建共治共享共管的小区治理格局，助力共同富裕特色区建设。

（二）工作目标

围绕“干净、整洁、有序、安全”的目标，精准施策，系统推进，综合治理，确保老旧小区居住环境品质得到明显改善，形成党建引领、政府引导、市场服务、业主参与的老旧小区环境长效治理格局。

到2023年底，基本实现我区列入综合整治改造的10个老旧住宅小区物业管理全覆盖（小区名单详见附件），完成有完善的基础设施、有整洁的居住环境、有配套的社区服务、有长效的管理机制、有特色的小区文化、有和谐的邻里关系的“六有”目标，居民的获得感、幸福感、安全感明显增加。

二、基本原则

（一）以人为本，共治共管。尊重群众意愿，坚持问需于民、问计于民、问策于民，充分发挥人民群众在物业管理导入过程中的积极性、主动性和创造性。落实各方管理主体责任，强化治理手段，厘清政府、社区、业主、物业服务企业职责边界，实现共治共管共建共享。

（二）立足实际，重点推进。针对老旧小区特点，开展“保安”“保洁”“保绿”“保秩序”为主要内容的基本物业管理与服务。坚持以问题为导向，因地制宜、分类实施、系统推进，引导物业管理参与文明城市创建、垃圾分类、常态化疫情防控等工作。

（三）注重实效，长效管控。坚持市场规律与政府补助相结合、业主缴费与政府扶持相结合，发挥市场机制作用。加大“执法进小区”力度，引导业主委员会有效发挥自治作用。加强党建引领，健全长效管控机制，提高老旧小区物业管理的能力和水平。

三、实施对象、条件与程序

（一）实施对象

各镇（街道）对列入整治改造计划的无物业管理的老旧住宅小区及其他经主管部门同意纳入物业管理导入的退管、自主管理小区（须满二年），实行物业管理导入扶持政策。

（二）实施条件

各镇（街道）根据行政区划和利于管理的原则，划定物业管理区域，形成封闭小区管理环境，并成立业主委员会，创造基本物业管理条件；物业管理用房可通过改建、承租方式，按最低不少于30平方米的标准配置；物业经营用房配置可实物配置，也可按市场租金价格折算经营收入，实行货币补偿。物业管理经营用房补偿资金可在小区公共收益和政府补助资金中开支。开放式小区的封闭资金由区财政与各镇（街道）按照《奉化区老旧住宅小区整治改造专项资金管理办法（试行）》（奉住整办〔2018〕5号）规定，按1:1比例承担。区财政保障部分资金在老旧住宅小区整治改造专项资金中列支。

（三）实施程序

各镇（街道）要结合实际制定物业管理导入方案，并公示公告全体业主，在提交业主代表大会审议通过后，引入物业管理企业，签订物业合同，实施物业管理与服务。

四、实施模式

（一）专业化综合物业管理模式

居民对于导入物业管理服务意愿强烈的老旧小区，实行专业化综合物业管理模式。专业化综合物业管理可通过招投标或其他公平公正方式，选聘物业企业。服务标准和内容，按奉化区物业服务星级服务二星级标准提供，收费标准最低为多层住宅0.70元/月·㎡。

专业化综合物业管理设定的导入期为三年。导入期内由区财政负责提供一星级（最低物业服务标准）服务物业费补助，标准为住宅0.50元/月·㎡；超出部分物业费用由居民自行承担。

业主缴费、小区广告收入和停车位出租等产生的公共收益，可转化为小区的物业管理资金及物业专项维修资金，实现共建共享。账户单独列账，由业委会或社区监督管理。导入期结束后，区财政分二年逐步退出导入物业管理补助政策；退出期内，财政补助减半。退出期结束后，导入物业管理小区按《奉化区物业服务业补助（奖励）专项资金管理办法》（奉建〔2015〕174号）实施奖励补助。各镇（街道）可按照小区物业管理市场化水平，探索建立市场化物业管理制度。

（二）“菜单式”专项物业管理模式

居民对于导入物业管理服务意愿一般的老旧小区，可实行“菜单式”专项物业管理模式。“菜单式”专项物业管理模式，可通过协议方式，在镇（街道）、社区和业主代表同意后，招聘物业公司。专项物业管理一般按不超过0.5元/月·㎡的标准，由居民自主选择“奉化区物业服务菜单式分级服务标准”一星级服务项目及内容，提供“保安”（0.15元/月·㎡）、“保洁”（0.15元/月·㎡）、“保绿”（0.10元/月·㎡）、“保秩序运行”（0.10元/月·㎡）或任一专项物业服务。三年导入期内，物业服务费用承担模式参照专业化物业管理模式，由财政全额保障，不再向业主收取物业管理费用。退出期后，按《奉化区物业服务业补助（奖励）专项资金管理办法》（奉建〔2015〕174号）规定，享受奖补政策。

（三）“顾问式”物业管理结对指导模式

居民对于导入物业管理服务意愿不强的老旧小区，可实行“顾问式”物业管理结对指导模式。区住建局引导行业协会，推荐进驻我区的信用3A以上的物业企业承担社会责任，通过物业公司与导入小区“1+1”结对的方式，为各镇（街道）、社区提供物业管理服务咨询，指导社区、业委会建立相关管理制度，实施“准物业管理”。政府通过购买社会服务形式，实现“一把扫帚”覆盖，把基本的卫生保洁纳入市政保洁范围，并提供最基本的治安巡逻及其他应急服务和“警物联动社会化巡逻”。

五、保障措施

（一）坚持党建引领，落实社区治理。要坚持党的全面领导、业主决策、属地管理和部门指导相结合的原则；要以社区党支部为依托，充分发挥社区基层党组织的领导核心作用，加快推进业委会党支部、物业企业党支部建设。对没有条件成立党支部的业委会、物业企业，要创造条件提升党员比例，社区党组织也要选派党建工作指导员，加强指导联系。要鼓励和支持符合条件的社区“两委”成员或热心公益事业、遵纪守法、综合素质高、工作能力强的社区党员，通过规定程序担（兼）任业主委员会成员，实行“双向进入、交叉任职”。

（二）加强条块联动，落实部门责任。要加强属地管理，落实各项工作机制。各镇（街道）要牵头落实老旧住宅小区导入物业管理的各项组织工作，建立完善社区网格化管理机制，建立老旧小区住宅专项维修资金归集、使用机制，促进小区改造后物业维护更新。各职能部门依据“执法进小区”清单列表落实责任，加强执法联动和日常管理。区住建局要做好老旧小区导入物业管理的政策指导工作，负责指导物业服务企业做好执法配合和违法行为“三联单”报送工作，负责小区内违规改变房屋承重结构的行政执法管理；建立完善老旧小区物业管理信用制度及日常监管考核办法。区委组织部负责指导导入物业管理的老旧住宅小区的社区党组织建设工作。区发改局负责老旧住宅小区导入物业管理的物业服务收费指导工作。区公安分局负责小区的治安、群租和车辆有序停放等行为的行政执法与管理，负责区一般管理区内导入物业管理的老旧住宅小区的文明养犬。区商务局负责小区涉及餐饮业调整和商业类型整合、引入工作。区市场监管局负责小区的商铺、车棚车库及无照经营管理。区综合执法局负责导入“顾问式”物业管理的老旧住宅小区市政保洁、商铺店招管理、重点管理区内文明养犬、占绿毁绿、垃圾分类、餐饮场所环境污染等城市执法管理行为。区自然资源和规划分局负责老旧住宅小区的建筑立面监管，受理投诉、举报，对发现、移送的违法线索进行处理，需要立案查处的，将相关证据材料移送综合行政执法部门。其他各部门按照各自职责做好相关工作。

（三）加强政策扶持，强化资金保障。区住建局要通过考核奖励与补助、招投标和信用记录加分的办法，鼓励引导优秀物业企业参与老旧小区的管理；区财政局要根据专项资金补助政策，对老旧住宅小区全面导入物业管理工作提供资金保障。区人力社保局要根据《奉化区公益性岗位开发管理暂行办法》（奉人社〔2020〕2号）文件，实施老旧小区导入物业管理的公益性岗位补贴。区综合执法局要从老旧小区导入物业管理起，及时调整城区道路、开放式小区等保洁服务项目范围；各镇（街道）也可根据实际情况和实际需要，参照本办法对符合导入物业管理条件的小区，进行相应的奖励和补助。

附件：奉化区计划导入物业管理老旧小区安排表

宁波市奉化区人民政府办公室

2021年11月10日

奉政办发〔2021〕61号印发关于奉化区老旧住宅小区全面导入物业管理的指导意见的通知.doc