王额娟代表：

您的《关于加强老旧小区物业管理的建议》已收悉，首先感谢您对我们工作的理解和支持，对于您的建议，我们十分重视，进行了专题研究，现答复如下：

我区的老旧小区存在配套服务设施不健全、硬件条件较差、私搭乱建和违章建筑等诸多问题。很多住户对物业管理这样一个新兴事物，在观念上尚没有完全接受,存在只要服务，不愿付出的问题。缴费时极不情愿，不想承担相应的义务，即使缴费，业主很容易对物业企业产生过分的要求，存在着少缴费多办事或不缴费就享受服务的思想，部分小区存在长年不缴费的住户，物业费收缴率很低，造成物业管理经费严重短缺。

一、街道、物业携手探索老旧小区治理新模式

为了进一步提升老旧小区物业服务水平，力争使物业服务质量让业主满意，片区化物业管理很有必要，通过片区化管理，不仅有利于精简机构，也有利于提高管理效率。我区以社区规划为基础，以城市化的生产、生活为主体，条块结合，组合成若干适度区域，使之成为能全面推行物业管理的小区。目前，已将江口街道新浦小区、甬山书苑、江南丽景等小区作为试点，探索片区化管理。下阶段，将提炼片区化物业管理经验，在锦屏街道广平小区及周边、岳林街道大田小区及周边推广，进而在全区范围推广。

二、加强监管，提升物业行业服务水平

（一）实行物业项目年度考核制度。以《奉化区普通住宅小区物业管理菜单式分级服务指导标准（试行）》为依据，对全区物业项目管理实绩进行年度考核，从内部管理、现场环境、设施养护三个方面考评，根据四个等次的考核结果，表彰奖励优秀项目管理企业，树立榜样带头作用，清理整顿不合格项目管理企业，提升整体服务水平。

（二）实行第三方机构日常巡查制度。2019年11月，制定出台《奉化区物业小区常态化巡查工作制度》，每年投入22.8万元购买“第三方服务”，通过第三方机构暗访巡查的形式，完善物业小区日常巡查制度，促进物业行业服务水平的不断提升。去年，第三方机构累计巡查物业小区1929个次，督促整改问题18300余个。

（三）牢固树立以人为本的服务理念。加强对物业从业人员的培训，提升员工自身素质，增强与业主的沟通和交流。落实各方管理主体责任，强化治理手段，厘清街道（社区）、业主、物业服务企业职责边界，实现共治共管共建共享。指导物业小区成立业主委员会，有效发挥自治作用。加强党建引领，健全长效管控机制，提高小区物业管理的能力和水平。物业积极与街道、社区配合，进一步提高协调能力，全力支持社区建设，开展健康向上的社区文化活动，促进邻里交流，加强邻里团结。

三、推进“阳光物业”，规范物业小区财务公示

（一）严格执行物业专项维修基金申请、拨付制度。一是严格把关资金用途。主要用于已交存物业专项维修资金房屋的共用部位、共用设施设备的日常维修，以一个物业管理项目为单位，由物业服务企业统筹使用。二是严格把关申请程序关。在指定银行网点开设中修以下维修资金账户，同时物业服务企业与业主委员会签订《物业服务委托合同》补充协议，由业主委员会委托物业服务企业每年度按规定标准申请拨付专项维修资金，申请通过后将小区业主专项修资金列支清单在小区内明显位置公示7天。公示无异议的，报区房管中心物业管理处审核后划拨。三是严格把关申请资料审核关。专人专职负责受理、审核物业企业提供的相关申请资料，确保资料齐全、程序到位。

（二）严格落实“3.31阳光财务”公示制度。督促全区物业服务企业公开物业小区公共收益收支明细并完成物业小区公共收益财务资料上报工作。集中实地检查各物业项目阳光财务公示情况，按照新修订的物管条例并结合本区实际情况，指导各项目规范化公示阳光财务。同时监督物业服务企业在住宅项目内显著位置，采取公示栏、收费清单、电子滚动屏等方式，公布物业服务、停车及其他有偿服务项目、收费标准、收费方式和投诉电话等信息。

宁波市奉化区住房和城乡建设局

2023年6月14日