各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属单位：

现将《关于加强房地产项目建设全过程监管若干措施（试行）》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

宁波市奉化区人民政府

2023年5月31日

关于加强房地产项目建设全过程监管

若干措施（试行）

为加强房地产领域风险管控，维护房地产市场运行秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业健康发展和良性循环，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律规定、行业规范和技术标准，结合我区实际，现制定如下措施。

一、加强项目建设的源头管控

（一）加强规划条件制定。规划条件的制定，应注重城市设计控制和引导，优化空间布局，科学设置建筑高度、绿地率、建筑退让等控制指标，合理设计建筑形态、外立面、尺度、色彩、风貌、景观以及公共空间和城市环境景观等要求。需立足精细精致，明确建筑空调机位、电梯机房、设备用房、楼梯间、对门设置等设计要求，着力提升项目品质。商办类项目应明确商业办公的基本用途和功能属性，明确开间标准及房屋层高，依法依规布置室内设施。区自然资源和规划分局负责根据城市总体规划和功能布局，组织开展宗地现状及周边情况调查，科学合理制定项目建设的规划条件。同时，做好宗地周边配套道路涉及土地调整、报批等建设前期工作。在规划条件制定阶段，要听取相关部门及属地镇（街道）的意见建议，加强相关公共配套设施的统筹配置，尽可能地管控或减少涉房风险隐患。

（二）加强建设条件论证。建设条件的论证，应根据项目建设的规划条件，从项目外围的市政配套基础设施和公共设施建设着手，加强分析研究、提出建设要求，具体包括满足项目施工及交付使用的外围道路（广场）、供电、供水、排水、路灯（亮化）、绿化、通信等工程建设事项及建设实施的内容、主体和时序，明确产权界定及维护管理单位。区住建局负责组织地块建设条件论证并出具建设条件意见，区自然资源和规划分局应当将建设条件意见作为地块出让的依据之一。

（三）加强土地出让把关。区自然资源和规划分局根据项目规划条件和建设条件论证，加强土地出让把关，土地出让前应明确市政配套基础设施和公共设施建设内容、主体和时序。土地出让合同应当约定土地用途、土地价款及缴纳方式，明确项目建设的开（竣）工时间、规划条件、违约责任等内容。土地出让合同签订生效后，区自然资源和规划分局启动监管程序，及时跟进供后用地的监督与落实，杜绝出现供而不建、建而不快等问题。对于逾期未开（竣）工或者擅自改变土地用途的房地产企业，区自然资源和规划分局根据土地出让合同或相关法律规定及时进行处置，依法采取必要措施。

二、加强项目建设的审批管理

（一）规范规划许可审批。区自然资源和规划分局负责规范项目规划方案和建设工程规划许可审批、规划方案公示，严格落实告知承诺制度。规划方案的设计论证，应当听取相关部门的意见。其中，区发改局负责人防工程设计的审核把关；区教育局负责幼儿园布局及内部功能的审核把关；区公安分局负责智安、监控等技防设施及进出口、道路、交通标识标志、停车位布局设置等合理性的审核把关；区民政局负责社区和居家养老用房配置的审核把关；区住建局负责物业用房、绿色建筑、新型工业化建筑、海绵城市、消防设计的审核把关；区文广旅体局负责室内外体育活动设施布局功能的审核把关；区综合执法局负责环卫、燃气、广告、夜景泛光照明设施设计的审核把关，对项目附属道路、排水、绿化景观等市政设施方案进行全过程备案管理；区残联负责无障碍设计的审核把关。

（二）规范施工设计审查。区住建局应当监督审图机构的施工图审查工作，加强工程建设强制性标准，绿色建筑标准，地基基础、主体结构的安全性，消防安全性和人防工程的防护安全性等内容的审查，严格监管项目建设期内的勘察设计变更行为，凡重大勘察设计变更，未经审图机构审查并取得审查合格书的，一律不得施工。图审合格后，区住建局、区自然资源和规划分局等部门应根据职责加强后续跟踪监管，确保设计图纸、施工内容与规划方案保持一致。

（三）规范施工许可审批。区住建局负责加强建筑工程施工许可申请的材料审查（质监安监手续），严格审批把关；加大批后监管的频次和力度，监督房地产企业自觉履行告知承诺内容，对违反承诺的，撤销施工许可证，责令停工整改，依法实施处罚；负责牵头做好项目（住宅小区、楼宇等）命名的审批工作。区民政局负责项目（住宅小区、楼宇等）编址工作。区发改局负责应建防空地下室的民用建筑项目报建审批、人防工程质量监督手续办理、人防工程易地建设核实等工作。

三、加强项目建设的过程管理

（一）强化规划跟踪管理。区自然资源和规划分局负责跟进规划核实管理，监督房地产企业按照规划方案和用地、规划许可的内容进行建设，及时纠正违规问题，依法查处违法行为。积极推行规划诚信报建，对告知承诺制落实不到位或者受到国土、规划行政处罚的房地产企业，依法进行处置。

（二）强化项目建设管理。区住建局要全面压实项目建设、施工、监理、勘察、设计等单位的主体责任，不断加强工程建设质量管理监督，妥善管控屋顶漏水、墙面渗水、地下室积水等质量“通病”。持续推进建筑市场整治，专项治理违法发包、转包、分包等乱象，切实遏制房地产项目建设各方主体的矛盾纠纷。区综合执法局加强对项目附属道路、环卫、排水、燃气、绿化景观等配套工程的建设监管，督促相关单位严格按照规划批准或报备方案进行施工。

（三）强化施工现场管理。区住建局根据《宁波市建设工程文明施工管理规定》，加强施工现场管理，提升项目安全文明标准化管理水平，落实建筑工地安全生产管理规定，做到场地干净、堆放整齐、施工有序、作业文明，严禁野蛮施工影响周边居民的正常生活。区综合执法局要加强建筑工地周边环境管理，动态整治夜间建筑施工噪声、污水泥浆排放、建筑垃圾清运处置等方面的突出问题，减少群众信访投诉。

（四）强化全装修过程管理。房地产全装修项目应当按照住宅基本装修交付标准设置样板房。区住建局在项目申领预售许可证之前完成样板房的查验，明确保留期限并要求房地产企业在保留期内不得擅自移位、拆除、调换。坚持以人为本，从装修材料的进场复验与报审、装修施工的业主参与及监督、装修结束的分户质量检验，到抽取一定比例委托检测机构的分户检测和室内环境质量检测，层层把关、环环相扣，切实加强全装修项目的过程监管，牢牢守住装修质量底线。

（五）强化民工工资管理。房地产企业应当按照工程承包合同的约定，按时支付施工单位的工程进度款，确保建设项目的民工工资足额进入工资专户。区人力社保局要积极探索民工工资保障管理的长效机制，加强民工工资支付保障的组织管理、指导协调和监督检查，依法整治拖欠民工工资问题。

四、加强项目销售的监督管理

（一）加强预售许可的审核把关。区住建局根据《商品房销售管理办法》相关规定，对照预售条件和要求，加强对商品房预售许可的审核工作。紧盯预售环节，组织相关部门和属地镇（街道），对项目建设进度、资金保障情况、营销方式及宣传方案等事项进行分析研判，严格落实商品房售前风险评估制度，防止“带病上市”。

（二）加强项目公示的行为规范。整合项目公示内容，规范信息公示行为，依法保障房地产权利人的知情权。区住建局负责督促房地产企业在售楼处显著位置设置公示栏，公示质量信息，公布项目建设的“五证一书”、销售人员上岗证、中介信息、物业信息、不利因素、一房一价表、商品房预售资金监管协议、环卫、燃气、绿化景观等内容，实地检查样板房情况。

（三）加强项目营销宣传的全流程行政指导。区市场监管局牵头成立区房地产项目营销宣传指导小组，由区发改局、区教育局、区公安分局、区民政局、区住建局、区文广旅体局、区市场监管局、区综合执法局、区残联、区自然资源和规划分局等部门组成，对项目营销宣传（图像、文字、视频、沙盘、样板房、公众号、现场介绍内容等）、广告发布活动进行全流程行政指导。区住建局负责通知房地产企业及其销售公司在项目营销宣传方案以及广告等发布前，向区市场监管局提交项目营销宣传、广告的资料内容，并承诺提交材料的全面性和真实性。区市场监管局联合区房地产项目营销宣传指导小组相关部门对项目提交资料进行核实，指导房地产企业及其销售公司规范项目营销宣传、广告等内容。区住建局在项目开盘前、集中交付前，组织区房地产项目营销宣传指导小组相关部门对项目开展联合检查，对项目营销宣传、广告发布等内容进行核查，并督促项目开发单位落实各部门整改意见。区市场监管局负责加强项目营销宣传、广告发布的日常监管，确保其宣传及广告内容与事实相符，防止房地产企业及其销售公司通过编造拓展空间、赠送面积的受益，制造房源“紧缺”“售罄”的假象，或者夸大项目周边的交通、商业、文化教育设施（如学区房）及其他配套条件，违法承诺升值或投资回报等方式，误导购房消费。进一步加强价格检查，严肃查处房地产企业违反明码标价规定进行销售的违法行为。其他相关部门应在各自职责范围内加强日常监管。

（四）加强买卖合同的监督管理。区住建局、区市场监管局要积极推广行业合同示范文本的使用，切实遏制合同纠纷。区市场监管局负责加强《商品房买卖合同》的抽样审查，加大对房地产企业自制合同格式条款的监督力度，依法纠正免除房地产开发企业责任、加重消费者责任、排除消费者权利等不公平不合理格式条款，涉嫌构成违法行为的，要进行立案查处。

（五）加强预售资金的全面监管。认真贯彻执行《宁波市住房和城乡建设局 中国人民银行宁波市中心支行 宁波银保监局关于进一步规范宁波市商品房预售资金监管的通知》（甬建发〔2022〕75号）精神，切实加强预售资金监管。房地产企业在首次申请项目预售许可前，必须设立预售资金监管账户，监管账户应在宁波市住建局公布的监管银行库内选择设置，由区住建局、房地产企业和监管银行签订三方协议，明确预售资金收存和管理方式、监管额度及违约责任等内容。监管额度内的预售资金应按“凡出必审”要求，通过第三方机构审计并经区住建局核准后予以拨付。完成不动产首次登记前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的95%。

房地产开发企业未在销售现场公示监管银行、监管账户账号、POS机终端编号以及监督举报电话等信息，未按规定将商品房预售资金存入监管账户，以收取其他款项为名变相逃避监管，违反监管协议使用商品房预售资金，提供虚假材料申请拨付监管资金的，由区住建局责令改正；拒不改正或者情节严重的，暂停该项目监管资金拨付；造成损失的，承担相应法律责任。监管银行违反三方协议，未经区住建局核准同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金；无法追回的，依法承担相应赔偿责任，并由区住建局酌情报请宁波市住建局暂停、取消其监管资格。按揭贷款发放银行未将按揭贷款放款至监管账户的，依法依规承担相应责任。项目施工、监理、造价咨询等单位提供虚假材料或者采取其他方式协助房地产企业骗取预售资金的，依法追究相应法律责任。

五、加强项目竣工的验收管理

（一）严格项目专项验收。具备专项验收职能的相关部门根据各自职责，通过项目建设的全过程监管，采取台账积累、资料查验、实地察看等方式，全面把握项目建设的进度与节奏，认真做好规划、竣备、人防、消防、道路、绿化、环卫、排水、燃气、供电、通信等各类专项验收工作。专项验收必须做到高标准严要求，凡未达到验收规范标准的，一律不予通过。

（二）严格项目联合检查。项目验收阶段，要高度重视房地产领域除险保安工作，加强项目风险预判评估。经相关部门分项验收合格后，区住建局结合分项验收资料收集情况，适时组织项目现场检查，召开联合检查会议并督促开发单位落实各部门整改意见。

（三）严格权证办理程序。区自然资源和规划分局负责加强不动产登记的指导和服务，按照法定程序和要求收集资料、审核登记、核发证件。不断规范不动产登记代办机构的经营行为，防止发生各类办证纠纷。

六、加强项目交付的后续管理

（一）保障项目交付使用。属地镇（街道）建立项目交付临时指挥部，组织相关部门和属地派出所，驻场指导房地产企业做好项目交付系列工作，牵头处置涉房信访问题和风险隐患。区住建局负责在项目交付阶段，督促项目开发企业、物业服务企业根据《浙江省物业项目承接验收管理办法》和销售合同明确的规划、工程质量、道路、绿化、环卫、供水、排水、供电、燃气、通信、有线电视、其他配套及物业管理等交付使用标准，同步做好物业项目公共部位、公用设施设备及场地资料的承接验收工作并公布结果。

（二）注重物业服务品质。区住建局要推行物业服务企业信用管理制度，落实守信联合激励和失信联合惩戒机制。会同属地镇（街道），不断加强前期物业的监督管理，全面压实企业的服务质量主体责任，督促企业健全分级服务管理体系，以精心热心贴心暖心的优质服务，为业主营造舒适的人居环境。区发改局要坚持以质定价、动态调价，推动住宅小区物业收费与服务质量相匹配。

（三）规范车位租售行为。房地产企业在办理项目预售许可或现售备案时，应当按照规定报备配套车位的租售价格（经区发改局备案核准），承诺严格执行明码标价规定，并在销售现场公示上述承诺及车位租售价格等信息。区住建局负责加强车位销售的方案审查，确保优先满足业主需要。区发改局、区市场监管局负责加强住宅小区车位使用收费的专项检查，依法查处未按规定明码标价、串通涨价、暴利经营等行为。区人防办负责加强人防车位的使用监管，规范房地产企业的使用行为，依法制止或纠正违规出售或购房附赠、长租、工抵等变相出售行为，准予出租使用的人防车位，租期不得超过1年。

（四）强化小区常态治理。属地镇（街道）要坚持党建引领，发挥社区作用，指导业委会建立健全各类制度规范，不断推进住宅小区的自治管理。依托“大综合一体化”行政执法改革，牵头抓好“执法进小区”工作，积极破解社区治理的堵点和难题。物业服务企业要立足面上服务，突出重点监管，切实加强对违章搭建、违法装修、侵占楼道（消防通道）、乱停车辆、乱倒垃圾等行为的规劝和制止。区公安分局、区住建局、区应急管理局、区市场监管局、区综合执法局、区消防救援大队、区自然资源和规划分局、区生态环境分局等相关部门根据各自职责，加强“双随机”抽查，落实部门监管的工作要求，必要时当采取“联合执法”模式，提高案件查办效率，杜绝问题叠加积累。

七、加强全程监管的机制保障

（一）构筑全程监管的平台系统。由区住建局牵头，加快筹建我区房地产项目建设全过程监管平台系统，设定操作流程，明确工作要求，压实部门责任，做到任务清单化、清单责任化、责任具体化，确保工作可复盘、可追溯、可倒查。涉及房地产项目建设全过程监管和房地产领域风险隐患防控的有关工作和任务，由区房地产领域风险隐患化解工作专班指定责任部门处置，责任部门应当在规定期限内书面反馈处置结果。区委区政府督查考核室根据部门履职情况，加强督查跟进，及时进行通报。

（二）建立管控一体的工作机制。坚持管在平时、治在动态，积极推动行业管理与风险管控“两手抓”。区住建局、区市场监管局、区综合执法局、区自然资源和规划分局等相关部门及管理平台应牢固树立抓行业管理必须抓信访处置的责任意识，在履职监管中动态排摸项目建设存在的风险隐患，对症下药、靶向治理、有效化解，实现项目全过程闭环式管理。

（三）实行属地负责的稳控模式。属地镇（街道）成立各自房地产领域风险隐患化解工作专班，加强力量配置，由一把手任组长，分管政法的副书记和分管城建的副镇长（副主任）任副组长，落实接访调解场地和专门人员，依托“镇街吹哨、部门报到”工作机制，切实担负起涉房信访问题和风险隐患处置的属地责任。坚持以维护房地产权利人的合法权益为导向，绝不纵容姑息恶意讨薪、房闹索赔等违法行为，牵头组织区公安分局、区住建局、区人力社保局等相关部门进行依法打击。

本文件自2023年7月1日起施行，试行三年。施行过程中，国家、省、市出台新的政策规定，按新政策规定执行。

附件：奉化区房地产领域风险管控责任清单

奉政发〔2023〕11号印发关于加强房地产项目建设全过程监管若干措施（试行）的通知.doc

政策解读：解读：《宁波市奉化区人民政府印发关于加强房地产项目建设全过程监管若干措施（试行）的通知》

图解：图解：《宁波市奉化区人民政府印发关于加强房地产项目建设全过程监管若干措施（试行）的通知》