奉化区物业管理工作紧紧围绕习近平新时代中国特色社会主义思想，秉持新发展的理念。在局党委的正确领导、中心主任的亲自部署和物管处处长的指导带领下，以满足业主需求为导向，补齐工作短板为抓手，提升管理实绩为目标，坚持科学治理、综合施策，分级服务、价质相符的工作方针，保持规范化常态，纵深推进精细化服务和专业化发展，积极构建新型物业管理模式，着力提升行业物业管理水平，取得了良好收效。现将2023年度物业管理工作总结如下：

一、基本概括

截至目前，我区实施物业管理的项目小区共有207个，已交付的物业项目182个。管理总规模1610余万平方米，涉及总户数9.4万余户，覆盖人群26.2万人，新建商品房小区物业覆盖率实现100%。现有物管处备案物业服务企业61家，规上企业8家，AAA级物业企业14家，服务项目86个，覆盖率达47.25%。

二、物业管理工作

（一）加强政策制定、评估和落地研究

1、以《宁波市住宅小区管理条例》实施一周年为契机，加强政策研究做好《关于开展〈宁波市住宅小区管理条例〉执法件检查的实施方案》的问题梳理和基础调研，形成书面报告，报宁波市人大常委会。

2、开展垃圾分类补助政策实施情况评估。针对垃圾分类“返潮现象”，经过前期调研，汇总形成了《关于要求恢复奉化区物业小区垃圾分类奖补政策的请示》。

（二）党建引领，积极开展红色物业创建工作

1、鼓励物业企业积极申报省市级红色项目创建工作。目前，金明家园、中央花园、东郡尚都等14个红色物业项目顺利通过市级审核验收，并推荐申报省级红色物业项目。

2、指导奉化区物业协会召开首届二次党员代表大会，加强功能性党支部建设。

3、指导新成立业委会的小区18个。临邦玉苑、南溪家园、一江碧水、芦溪家苑、气动智创产业园等。全区符合业委会成立条件的小区共114个，迄今，已成立业委会90个，其中，中心城区符合业委会成立条件的物业小区共63个，,覆盖率达85%以上。

4、不断深入党建引领“物居业”协调共治，配合组织部门落实进一步落实《关于党建引领协同治理推动住宅小区物业管理工作的指导意见（试行）》相关工作职责，结合我中心开展地结对帮扶工作，不断提升业委会党员组成比例超半数。

（三）立足规范化、提高精细化、大力提升专业化、人性化、特色化物业管理水平。

1、区住房和城乡建设局与区总工会于5月25日奉化党校联合举办“赛物业服务技能，展奉心而化风采”为主题的奉化区首届物业服务行业技能大赛。竞赛产生保安、保洁、工程、客服四大类项目前六名代表队24个。授予浙江捷达物业集团有限公司本届大赛“突出贡献奖”荣誉称号。授予包括浙江捷达物业集团有限公司在内的7家物业企业“优秀组织奖”荣誉称号。

2、鼓励物业企业持续开展洁美小区、美好家园、项目部创优等创优达标活动。2022年度“美好家园”、“洁美小区”和特色物业服务项目部创建20个小区。今年已有武岭悦府、绿城玫瑰园、万璟华府等16个小区完成洁美小区前期申报工作，万璟华府、玉兰花园、金明家园、东郡尚都4个小区完成美好家园前期申报工作，时代望府、时代尚府、武岭悦府等22个小区完成项目部创优前期申报工作。

（四）紧扣“七大物业管理主题”，抓好基础物业，法治物业，诚信物业，阳光物业，文明物业，平安物业，社会担当物业，打造奉心而化、物成其业的行业文化。

1、全面推进文明创建工作。

跟进市文明办文明创建通报8次，涉及问题173个，全部完成整改；跟进区文明办文明创建通报34次，涉及小区249个，涉及问题5703个，除4个墙面脱落，1个健身场地建立，1个玻璃破损需定制，其余均整改到位，整改率99.9%。

2、推进平安物业建设

（1）鼓励物业企业积极申报平安小区，2023年平安小区三星及以上达到70%。

（2）做好高层小区消防安全排查。落实《关于进一步明确消防设施器材维修申请使用物业专项维修资金相关程序的通知》的政策，召开高层小区消防整改会议，排摸高层小区消防情况，更新消防整改维修概算。

（3）下发《关于切实加强中秋、国庆节日期间物业服务行业安全生产工作的通知》，做好双节期间物业管理区域安全有序，为亚运保驾护航。

（4）召开推进市级重大火灾隐患单位水景苑整改销案的会议，并出具会议纪要。

（5）处理由住建局牵头的重大信访件3个，分别是处理举报江南丽景小区物业违规搭建的答复件；处理甬山书苑疑似出售地下车位、侵占公共面积、非法改造小区管理用房、小区解聘物业移交手续未完成等问题的答复件；处理关于张金波申请江南丽景小区相关事项的答复件。

（6）下发《关于奉化区锦屏街道锦泰家苑、锦山明珠媒体曝光出情况的通报》，要求锦泰家苑和锦山明珠配备有效消防设备。

（7）做好维稳处理，提出《近两年物业纠纷受理情况与建议》。

3、着力开展“两清一治”（绿化带清理专项整治，楼道杂物清理整治，乱停车专项整治）专项整治提升行动，进一步强化物业服务行业文明创建意识。

4、紧紧围绕第35个爱国卫生月活动，坚持着力促提升，强弱项，抓重点，开展环境卫生大清理、大扫除、大整治，建立健全环境卫生长效动态管理。

5、做好物业项目“阳光财务”（每年3月底4月初）公开指导，督查工作。

6、调节矛盾纠纷273件，涉案金额873893.97元；处理信访案件1250余件，处置率100%；处置智慧城管案件4200余起，完成率100%；参与查处各类违规装修75件,其中下发责令改正通知书28起。答复面商人大、政协议案主办件5件，协办件13个。

7、做好2022年度浙江省物业企业信用信息申报、审核工作，宁波市物业服务企业和物业项目经理信息补录和更新工作。

8、做好物业资金支持工作。完成29个三类小区专项补助资金324万，受理中修以下专项维修资金项目45个，拨付项目34个，拨付费用486.46万；拨付前期物业费项目40个，金额1259.6万。

三、全局性工作情况

（一）深化房地产领域全过程监管

1、把好物业费收取和招投标政策关。在落实房地产领域全过程监管的基础上，以全过程监管理念为引领，深化物业管理领域前期物业招投标的管理之中。在原有招标文件加入规范化、专业化等“五化”物业服务内容，针对性地将做好分级服务，设置垃圾点位，安装电梯散热设施，加入年度考核和文明创建等要求的基础上，接下去计划：将经济数据入统，承接查验，物业费补助，公共收益分配，建立子公司等内容等纳入招标文件中。

2、针对亿宁风景里项目和时代璟悦府项目非正常出售地下车位的单位和个人发出整改通知书和工作联系函2份。

3、做好住房维修资金监督检查工作。

4、参与新建项目联合验收40个，完成前期物业备案17个，竣工备案项目39个，收取各类资金（前期物业费、保修金、专项维修金、业主大会筹备金等）4.7亿元。

（二）抓好局党委巡察整改落实工作

1、针对企业规模小而散的现象，在不违反招投标法的前提下，鼓励和引导招投标引导。把经济指标入统和地方子公司设立，纳入招投标评分考核标准。

2、针对物业服务领域信访量大的问题，加强对物业企业的日常监管，加大第三方巡查力度。2023年，物业管理处和第三方机构累计巡查住宅小区1650个次，累计发现问题6500余处，全部完成整改。

（一）做好亚运维保工作

1、贯彻落实“平安护航亚运”为主线的工作要求，落实区委平安办“公共安全专项组”的职责分工，开展《全区建设施工领域安全生产隐患大排查大整治行动巩固提升暨护航亚运百日攻坚行动方案》大排查大整治，实行工作周报制度，每周条目式报送一周内的动态。

2、会同协会发出“让党徽闪耀，为亚运添彩”的4条倡议。

3、承办主要领导批示件3个，分别是5月16日胡永光书记对裘村镇肖家坎山山语海悦业主私自拆除别墅平台屋顶和山语海悦一区存在多数违建的批示；9月5日胡永光书记对沈宇龙在人民网“领导留言板”向区委书记反映江宸府人防车位加装充电设施相关问题的批示；9月15日褚明生副区长关于市民要求清理锦屏街道滕明楼A幢消防通道的接听12345热线批示。

4、指导镇街做好物业合同纠纷和物业退管工作，对方桥、宁南新城盈园项目应急管理工作提出工作建议。

（三）在漠视侵害群众利益问题专项治理工作

针对城镇老旧小区改造监管不到位问题开展专项治理。工作开展情况：1、制定方案，明确目标。3月27日，针对城镇老旧小区改造监管不到位问题开展专项治理。区住建局于3月31日印发了《奉化区老旧小区改造监管不到位问题专项治理工作实施方案》。要求各镇（街道）明确责任分工、梳理问题清单并进行集中治理、逐一整改。按月上报《老旧小区改造监管不到位问题专项治理工作月报表》。于7月底前完成问题检视和集中治理。于11月底前完成问题销号并形成经验总结。2、多措并举、分类治理。督促各镇（街道）从三个方面排查问题并进行分类处理整治。一是对续建和新建项目要抓预防补短板，从落实群众沟通机制、深化项目管理和推进公共设施配套等方面进行问题梳理；二是对完工项目实施“回头看”工作，从工程质量、矛盾化解、长效机制完善等方面进行问题梳理；三是对管线整治运维则是从职责分工、减少对居民生活影响及维修养护等方面进行问题梳理。3、分析问题、举一反三。经过前段时间的集中排查整治，到目前为止，共接到信访投诉案件2起，均为完工项目，巡查中发现问题2起，以上问题均已整改完毕。为巩固整改成果，改进工作举措，降低群众矛盾，减少信访投诉案件，我们借鉴以前的工作经验，对发现的问题以案例的形式进行了总结归纳。

（四）数据入统

完成老旧小区改造固定资产投资项目入统3115万元，（盈水豪和莼湖东榭旧村改造3615万元），远超宁波下达500万的目标任务。

四、城镇老旧小区改造相关工作

我区2023年度市级城镇老旧小区改造任务0个；省级“污水零直排区”创建任务1个、市级“污水零直排区”区创建任务2个；既有住宅加装电梯省级一类考核目标任务10台，省级“七优享”工程“住有宜居”考核目标任务8台，市级激励性指标14台。

（一）老旧小区扩面增量提升改造工作

2023年度，我区实施的区民生实事——老旧小区改造项目共有3个，项目分别是东江家园、亭晖嘉园、青云小区。改造涉及的内容包括建筑内外立面、道路铺装、雨污水改造、绿化补种、屋顶修复、增设停车位等，共惠及670户人家、约1600群众，改造总建筑面积9.94万平方米，投资约3100万元，于11月相继完成竣工验收。

（二）“污水零直排区”创建工作

2023年我区“污水零直排区”创建项目共计2个，项目分别是：1、东江家园（省、市级污水零直排项目）：项目位于方桥街道方阳南路2号，于2006年交付，共13幢房子，总建筑面积3.5万平方米，惠及住户325户。2、亭晖嘉园（市级污水零直排项目）：项目位于西坞街道，于2007年交付，总建筑面积约4.2万平方米，惠及住户212户。

2个项目与老旧小区改造结合同步实施，于5月份进场施工，10月份完成雨污分流改造，11月和老旧小区改造项目同步完成竣工验收。

2023年奉化区共抽查已建生活小区 “污水零直排区”创建项目19个，“回头看”项目1个，共计20个。

（三）既有住宅加装电梯工作

截至目前，我区经宁波系统上报联合审批的加装电梯数量共计11台，其中，处于审批阶段0台，在建1台，完工10台；处于项目前期意见征求阶段19台。完成省级“七优享”工程“住有宜居”考核8台目标任务，完成省级一类考核性任务目标。

（四）老旧小区导入物业工作

在去年完成5个老旧小区物业导入的基础上，今年又牵头完成了华信小区、河头小区、阳光小区、朝阳小区、福明家园的物业导入工作。至此，享受财政补助的10个老旧小区物业导入工作，完成阶段性任务。接下去按照政策落实要求，抓好后续管理。

（五）强社惠民工作

落实《省公共服务七优享工程住有宜居地方评定工作细则》,在去年完成南溪社区、长汀社区的两个创建任务基础上，今年又完成金钟社区、迎恩社区的强社惠民试点创建工作，并通过考核。在村镇科的支持下，通过对社区“闲置”资产、资源的深挖细盘再利用，推进存量空间高效利用，做强社区资产和服务功能，提升社区的内生力和自转能。截至目前，已完成全区39个社区资产的排摸工作，社区资产共计31959.4平方米。

五、下步工作思路

（一）做好2023年度奉化区物业服务项目年度考核工作。考核对象为纳入奉化区物业主管部门备案的物业服务企业及相关物业服务项目。

（二）谋划2024年老旧小区改造项目。计划将宁波银行周边区块纳入老旧小区改造，改造总建筑面积约3.04万平方米，惠及住户173户，计划投资1500万元，改造内容包括建筑立面改造、道路路面改造、公共绿化带改造、垃圾分类点改造、道闸系统提升、雨污分流改造等。

（三）继续开展既有住宅加装电梯工作，谋划成片加梯项目。目前加装意愿较强烈的有南溪家园10个单元和忆东南园3个单元。

（四）推进2024年锦山别墅区“污水零直排区”创建项目。该项目总投资约2282万元，总改造面积约71346.9㎡， 改造总户数为168户，可收集污水量约158.76吨/天，新建及改造排水管道总长度5484米。