因宁波市奉化区锦屏街道东门二期征收项目旧城区改建公共利益的需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《宁波市奉化区国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》等相关规定，现决定对宁波市奉化区锦屏街道东门二期征收项目征收范围内国有土地上房屋实施征收。现将该项目房屋征收有关事项决定如下：

一、征收范围为：东至广平路，南至南街，西至城基路，北至方新碶路，具体以区人民政府公布的征收范围为准。本项目涉及被征收户数297户，被征收房屋总建筑面积约33030.16平方米。

上述征收范围内的国有土地使用权同时收回。

二、房屋征收部门为宁波市奉化区房屋征收管理中心，房屋征收实施单位为宁波市奉化区房屋征收拆迁事务所。

三、本项目签约期限为20日，搬迁截止期限为签约期限届满后的第90日。具体签约、搬迁期限起止日期由房屋征收部门另行公告。

在规定的签约期限内签约率达到80%以上（含80%），补偿协议生效；否则，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。

被征收人对房屋征收决定不服的，可自征收决定生效之日起60日内向宁波市人民政府申请行政复议，也可自征收决定生效之日起6个月内向宁波市中级人民法院提起行政诉讼。

宁波市奉化区人民政府

2024年11月1日

附件

宁波市奉化区锦屏街道东门二期征收项目

国有土地上房屋征收补偿方案

一、征收目的

因旧城区改建的需要，需对奉化区锦屏街道东门二期征收项目征收范围内的房屋实施征收，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的旧城区改建公共利益情形。

二、征收范围

征收范围为：东至广平路，南至南街，西至城基路，北至方新碶路，具体以区人民政府公布的征收范围为准。

三、调查基本情况

本项目涉及被征收户数297户，其中住宅274户，非住宅23户。涉及被征收房屋建筑面积约33030.16平方米，其中住宅约27893.2平方米，非住宅约5136.96平方米。

四、征收补偿依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（浙江省人大常委会公告第14号）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市人民政府令第219号，根据市人民政府令第244号第一次修正、第248号第二次修正）、《宁波市奉化区国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》（奉政发〔2024〕17号）等有关规定。

五、房屋用途和面积确定

（一）被征收房屋的用途，按房屋所有权证记载的用途确定；房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按城乡规划主管部门批准的用途认定。

《中华人民共和国城市规划法》1990年4月1日施行前已改变用途，并按改变后的用途延续使用的房屋，按改变后的用途认定，但应补缴相应的土地收益金。其中改变为商业用途的，应当取得合法有效的营业执照或其他可以证明合法经营的有效证件。

1990年4月1日以后，未经自然资源和规划行政主管部门同意擅自改变房屋用途的，按原房屋用途认定。

被征收房屋用途公示后，如被征收人或房屋征收部门对房屋用途有异议的，由相关职能部门重新认定。

（二）被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定；其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。

征收砖混结构住宅房屋，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成房屋所有权证记载建筑面积各户不一致的，以其中最大一套房屋的建筑面积作为本单元相同套型被征收房屋的建筑面积认定。最大一套房屋不包括带阁楼的顶层房屋。

被征收房屋建筑面积公示后，如被征收人对面积有异议的，应当自公示之日起15日内向相关职能部门提出实测申请。

（三）未经登记建筑调查、认定和处理。对未经登记建筑的认定工作由征收部门牵头，自然资源和规划、住房和城乡建设、城市管理等有关部门按照各自的职责，相互配合，协助做好未经登记建筑的调查、认定和处理工作。

对认定为违法的未经登记建筑，不予补偿；使用人应在规定期限内自行拆除；逾期未拆除的，依法予以拆除。因历史原因造成未取得土地或房屋权属合法证明文件的未经登记建筑，在规定期限内按时签约并搬迁的,适当给予补偿。

六、住宅补偿方案

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

（一）住宅货币补偿方案

1.补偿

（1）房屋评估价值的补偿。被征收房屋评估价值（包含对主体房屋、阁楼、装修、附属物和超标准容积率土地的评估价值，下同）由评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次等因素评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。

本项目预评估价值时点为2024年6月28日，按照比较法评估，预测:1.本项目砖混三等结构，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次(层次差价率为0)，使用年限25年，国有出让土地性质，无室内装修，被征收低层落地住宅房屋的预评估比准价格为13250元/平方米；2.本项目砖混二等结构，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次(层次差价率为0),使用年限25年，国有出让土地性质，无室内装修，被征收多层成套住宅房屋的预评估比准价格为13510元/平方米。

本项目住宅房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

（2）低收入住房困难补偿。属于低收入住房困难家庭的住宅房屋被征收人，其被征收住宅房屋建筑面积每户低于五十四平方米最低补偿建筑面积标准的，不足五十四平方米部分按评估比准价格给予低收入住房困难补偿，但被征收人他处另有房屋的除外。申请低收入住房困难补偿的，按照《宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法》（甬政办发〔2015〕107号）的规定办理。

（3）一次性补偿搬迁费。按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，不足1万元的，按1万元补偿。

2.补助

（1）货币补偿补助。按被征收房屋评估价值的15%给予补助。

（2）住房困难补助。对不符合低收入住房困难家庭的被征收人，其被征收住宅房屋建筑面积低于五十四平方米的，不足五十四平方米部分按被征收房屋评估比准价的50%给予住房困难补助，但被征收人他处另有房屋的除外。申请住房困难补助的，按照《宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法》（甬政办发〔2015〕107号）的规定办理。

（3）临时过渡费补助。按被征收房屋建筑面积每月每平方米20元给予6个月的临时过渡费补助，如被征收房屋建筑面积不足54平方米的，按54平方米计算。

（4）住宅房屋购房补助

住宅房屋被征收人、承租人选择货币补偿，并将货币补偿资金（被征收房屋评估价值和货币补偿补助资金）全额兑换成房票，在征收补偿协议生效之日起12个月内购买宁波市行政区域内住宅房屋（含车库、车位）的，凭不动产权证和购房纳税凭证（购买住宅房屋为期房的，凭网签备案的买卖合同和全款购房凭证），可按被征收房屋评估价值（实际购房资金少于被征收住宅房屋评估价值的按购房纳税凭证记载的价税合计资金）10%的比例给予购房补助；超过期限的，不予补助。

住宅房屋被征收人、承租人在房屋征收范围公告发布后，已经购买宁波市行政区域内住宅房屋（含车库、车位）的，征收补偿协议生效后，可按前款规定给予购房补助。

房票具体规定另行公告。

（二）住宅产权调换补偿方案

1.被征收房屋评估价值。由评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次等因素评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。

2.产权调换房屋房源及预评估比准价格

（1）产权调换房屋房源位于尚沁苑（FH12-03-01b-1地块），具体位置为东至农田，南至长汀西路，西至锦奉大道，北至规划山岭路，为钢混一等结构高层房屋（期房），性质为国有出让，套型为60型、80型、90型、100型、110型、120型共六种。具体房源原则上按幢按单元提供。产权调换房屋无附属小间。

（2）具体选房规则另行制定。

（3）预测本项目钢混一等结构，南中朝向、标准层次，使用年限0年，国有出让土地性质，无室内装修，产权调换房屋（成套商品住宅）预评估比准价格为12950元/平方米。本项目产权调换房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

本项目产权调换房屋最终房屋建筑面积以产权登记面积为准并结算差价。

3.产权调换面积及差价结算

（1）产权调换住宅房屋的安置面积基数。按被征收住宅房屋补偿价值（包括被征收住宅房屋评估价值与住房困难补助或者低收入住房困难补偿之和）与产权调换房屋评估比准价格换算，根据换算结果确定产权调换住宅房屋的安置面积基数。

上述产权调换住宅房屋按评估价值与被征收住宅房屋补偿价值结算差价。

住房困难补助或者低收入住房困难补偿按货币补偿方案中规定办理。其中，符合低收入住房困难家庭的被征收人，产权调换房屋建筑面积五十四平方米部分或者被征收房屋补偿价值（含低收入住房困难补偿）部分不结算差价；产权调换房屋建筑面积超过五十四平方米部分且超过被征收房屋补偿价值的，按规定结算差价；被征收人无力结算差价的，差价部分折算的建筑面积可比照公有住房租金标准计租；被征收人安置后要求购买该部分建筑面积的，仍按征收时差价补购。

（2）住宅房屋产权调换面积补助。向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前，按产权调换住宅房屋安置面积基数的10%给予产权调换面积补助，此补助面积不支付房款。

（3）住宅房屋产权调换公摊面积补助。产权调换住宅房屋为设置电梯建筑的，在产权调换住宅房屋的安置面积基数加上产权调换面积补助后再给予公摊面积补助：每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米；每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米，此补助面积不支付房款。

（4）住宅房屋产权调换上靠面积。产权调换房屋以房屋所有权证为单位按照“接近套型、合理安置”的原则安置。产权调换住宅房屋安置面积基数加上产权调换面积补助和公摊面积补助后，再向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠，上靠建筑面积按该部分房屋评估价值的15%给予差价结算补助，在差价结算时直接核减。

4.一次性补偿搬迁费

按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，其中不足1万元的，按1万元补偿。

5.临时过渡期限、临时安置方式和临时安置费

被征收人在其过渡期限内的临时安置方式，可以选择自行安排过渡用房，也可以选择提供的周转用房。如被征收人选择自行安排过渡用房的，过渡期限按协议约定确定。给予自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交付后六个月内的临时安置费补偿，临时安置费按被征收房屋建筑面积每月每平方米20元计算，如被征收房屋建筑面积不足54平方米的，按54平方米计算。超过补偿安置协议约定的过渡期限未交付用于产权调换住宅房屋的，自逾期之月起按最新的临时安置费核算标准的二倍支付临时安置费。

如被征收人选择房屋征收部门提供临时过渡用房的，房屋征收部门不支付临时安置费。提供的临时过渡用房位于南山路中段危旧房改造临时过渡安置房（现房）。房屋征收部门逾期未交付产权调换房屋的，除继续提供临时过渡用房外，自逾期之月起按最新标准支付临时安置费。

（三）改变用途的停产停业损失补偿

征收1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后未经批准改变为非住宅用途的住宅房屋，被征收人已领取营业执照并合法经营的，按住宅用途补偿；改为非住宅用途使用部分，另给予停产停业损失补偿，具体如下：

1.住宅改为商业用途使用的，按改变用途部分的建筑面积以每平方米400元给予停产停业损失补偿;

2.住宅改为办公、工业、仓储用途使用的，按改变用途部分的建筑面积以每平方米200元给予停产停业损失补偿。

七、非住宅补偿方案

底层独立产权的商业用房被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

多层的商业用房以及工业、仓储、其他类型非住宅用房的补偿一般以货币补偿为主，如被征收人确实需要产权调换的，由征收部门提供产权调换房屋，被征收人应按规定结算被征收房屋与产权调换房屋的差价。

本项目预评估价值时点为2024年6月28日，按照比较法评估，1.预测本项目中砖混一等结构，地面第一层，层高3.6米，进深12米以内，使用年限25年，国有出让商业用地，无室内装修，城基路商业用房预评估比准价格为25750元/平方米；2.预测本项目中砖混一等结构，地面第一层，层高3.6米，进深12米以内，使用年限25年，国有出让商业用地，无室内装修，方新碶路商业用房预评估比准价格为23000元/平方米；3.预测本项目中砖混三等结构，地面第一层，层高3.3米，进深12米以内，使用年限25年，国有出让商业用地，无室内装修，南街商业用房预评估比准价格为16200元/平方米。

本项目被征收商业用房最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。

工业、仓储用房和其他类型非住宅用房的价值，由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。

（一）非住宅货币补偿方案

1.补偿

（1）房屋评估价值的补偿。商业用房的评估价值包含对主体房屋、装修、附属物和超标准容积率土地的评估价值。工业、仓储用房和其他类型非住宅用房的评估价值由评估机构评估确定。

（2）一次性搬迁和临时安置费

商业用房按被征收房屋评估价值的3%补偿。

工业、仓储用房和其他类型非住宅用房，按被征收房屋评估价值的5%补偿。征收被征收人自用的工业用房，被征收人认为其搬迁和临时安置损失超过上述补偿费用的，应当及时向房屋征收部门提供相关证明文件，由具有相应资质的评估机构评估确定搬迁和临时安置费。

（3）停产停业损失补偿费

商业用房按被征收房屋评估价值的5%补偿。

工业、仓储用房和其他类型非住宅用房按被征收房屋评估价值的5%，或按被征收房屋建筑面积或按标准容积率计算的建筑面积每平方米200计算，从高给予补偿，其中工业、仓储用房和其他类型非住宅用房标准容积率为1.0。

（4）重大设施搬迁损失费

重大设施搬迁损失费由具有相应资质的评估机构按重置价格结合成新扣除残值进行评估，按评估结果给予补偿。补偿后，重大设施由被征收人自行处置。

2.补助

商业、工业、仓储用房和其他类型非住宅用房按被征收房屋评估价值的30%给予补助。

（二）底层独立产权商业用房产权调换补偿方案

1.商业用房的产权调换房屋及预评估比准价格

（1）产权调换房屋。商业用房产权调换房屋为尚景苑（西河二期），具体位置为东至西苑路，南至法兴路，西至西河小区一期，北至长汀西路，为国有出让的钢混一等结构房屋（现房）。

（2）产权调换房屋预评估比准价格。预测本项目钢混一等结构，地面第一层，层高约3.8米，进深12米以内，已使用年限2年，国有出让商业用地，无室内装修，产权调换房屋预评估比准价格为25330元/平方米。本项目商业用房的产权调换房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。

2.产权调换面积和差价结算

产权调换房屋与被征收商业用房建筑面积或者评估价值相当，并按评估价值结算差价。

3.一次性搬迁和临时安置费

商业用房按被征收房屋评估价值的3%补偿。如过渡期限超过12个月的，自超过之月起每月按被征收房屋评估价值的3‰增加补偿。

4.停产停业损失补偿费

商业用房按被征收房屋评估价值的5%给予补偿。

5.重大设施搬迁损失费

重大设施搬迁损失费由具有相应资质的评估机构按重置价格结合成新扣除残值进行评估，按评估结果给予补偿。补偿后，重大设施由被征收人自行处置。

八、公房补偿方案

被征收房屋为公房的，按照《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市人民政府令第219号，根据市人民政府令第244号第一次修正、第248号第二次修正）及其相关规定给予补偿安置。

九、奖励

（一）住宅签约搬迁奖励

被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收房屋评估价值的10%给予签约搬迁奖励，每户低于2万元的，按2万元奖励。否则，不给予奖励。

（二）非住宅签约搬迁奖励

被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收房屋评估价值的5%给予签约搬迁奖励。否则，不给予奖励。

十、其他事项

（一）补偿协议生效条件

在规定的签约期限内签约率达到80%以上（含80%），补偿协议生效；否则，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。

（二）签约和搬迁期限

本项目签约期限为20日，搬迁截止期限为签约期限届满后的第90日，签约、搬迁期限具体起止时间由房屋征收部门另行公告。

（三）抵押房屋的处理

征收有抵押关系的房屋，抵押人与抵押权人应当自行处理好双方抵押关系。

（四）未尽事宜

本方案未明确的政策，按照本方案第四条中政策的有关规定执行。

十一、房屋征收部门和房屋征收实施单位

房屋征收部门：宁波市奉化区房屋征收管理中心

房屋征收实施单位：宁波市奉化区房屋征收拆迁事务所