奉发改函〔2025〕1号

民建奉化基层委员会：

您好！您在区政协二届四次会议上提出的《关于调整住宅物业管理服务费的建议》（第186号）收悉。首先感谢您对我们工作的理解和支持，对于您的建议，我们十分重视，会同物业服务行业主管部门进行了专题研究。

物业服务公司作为专业的社区管理机构，能够为业主提供安全、舒适、便利的生活环境，包括清洁卫生、绿化养护、共用设施维护等方面。随着社会经济的不断发展和城市化进程的加速，物业服务已经成为了现代生活不可或缺的一部分，是社区管理的重要组成部分，对于业主的生活质量和社区秩序维护具有至关重要的作用。但是，物业服务行业确实还存在多种问题，还需不断改进、优化，特别是当前低迷的房产形势，暴露出物业服务质量投诉多、物业管理财务未透明化、物业费收缴率底、双方矛盾日益激化等现实问题。现根据我局与住建部门法定职能，具体答复如下：

一、物业项目政府定价范畴和程序

一是权限和范畴。根据《浙江省定价目录（2022年版）》，物业领域的政府指导价项目只涉及普通住宅小区前期物业服务收费标准（如业主委员会已成立，则由业主委员会与物业服务企业协商议价），非住宅、高标准住宅、业主委员会成立后的普通住宅均不属于政府定价范畴（即为市场调节价），小区的建筑（装潢）垃圾、车位售价以及机动车停放服务相关收费和其他另外服务费均实行市场调节价。目前价格领域监督执法职能已划转至区市场监管部门。不管是前期物业还是前期物业结束后的物业服务，规范物业管理服务和收费行为，均能进一步维护业主和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业持续健康发展，营造和谐的居住环境。

二是依据和程序。核定前期物业服务收费标准的主要规则依据为，2017年出台的《宁波市物业服务收费管理实施办法》《奉化区普通住宅小区物业管理菜单式分级服务指导标准（试行）》和2022年施行的《宁波市住宅小区物业管理条例》。收费标准实行分级定价制，在住宅小区竣工验收后至交付之前，因当时小区无业主委员会，由建设单位（开发商）在区住房管理和保障中心的业务指导下，选定该小区的物业服务星级需求（共五星级，每个星级对应一个收费标准区间，其中保障性住房不得超过三星级），最终以招投标方式确定具体物业服务企业和星级。之后，我局则根据中标企业的申请报告、招投标资料和区住房管理和保障中心出具的前期物业服务合同备案表，对照此星级相对应的收费标准（区间），结合该小区品质打造、周边小区物业收费标准、市场供求状况、百姓承受能力等因素，最终核定其最高收费标准。物业服务企业可以在最高收费标准范围内自由下浮。

二、当前主要问题和困难

一是房地产影响深远。在当前房价低迷的宏观形势下，广大业主要求降低物业费的呼声比较强烈，特别是投资性的业主，但是房价与物业服务收费标准无直接关联机制。再则，针对越来越多的空关房（未装修和无住人条件的），前期物业服务期对其的优惠标准无统一意见，目前大多数均按惯例收费（按收费标准打八折收取）。低迷的房产形势、低落的入住率、低下的收缴率，结合良莠不齐的服务质量，造成恶性循环，以致出现质价不符。

二是业主自治权受限。前期物业服务收费标准核定的有效期一般为两年（招投标时已经明确“前期物业服务期限二年”），一旦业主委员会成立，立即由业主委员会根据业主大会的决定，加以调整物业服务内容及收费标准。但是目前许多新交付的小区（投资房多、入住率低）均未能及时成立业主委员会，业主行使自治权受限，以致出现各种权力行使被动局面。

三是成本调查较困难。物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费、物业服务企业的适当利润。因招投标时小区入住率、设施设备完好率、物业费收缴率等都处于未知状态，无法确定具体成本。所以目前，除了超五星级服务标准必须经成本调查外，其他星级均以相应的菜单式分级服务指导标准（套餐化）为定价尺度。

三、相关措施和建议

一是部门联合，进一步完善收费机制。修订我区星级服务菜单式收费标准，严格控制高星级服务项目，我局将会同区住建部门努力降低前期物业服务收费指导价标准；扩大考评结果应用，区住房管理和保障中心将年度物业服务质价相符程度纳入物业服务企业考评内容，作为奖惩重要参考；规范收费内容和行为，区市场监管部门作为价格监督管理部门，亦须加强事后执法检查。

二是沟通交流，动态调整收费标准。物业服务企业在前期物业服务最高收费标准的基础上，根据实际成本和盈利情况，结合业主对于物业服务的期望值和小区品质的保持，加强与业主互动、沟通，主动调整收费标准；根据行业投诉情况，2024年初区住建部门印发《关于建立物业管理行业“红黄牌”警示制度的通知》，建立健全物业管理行业信访投诉及巡督查事项处置制度。如在前期物业服务期间内的，则根据信访、投诉严重程序开展收费标准评估，按照运营成本和服务质量情况，被动调整收费标准。通过主动或被动的动态化调整机制，敦促物业服务质价相符，促进良性发展。

三是鼓励引导，积极成立业主委员会。根据《宁波市住宅小区物业管理条例》，明确了镇人民政府（街道办事处）在指导和监督业主大会召开、业主委员会组建及其换届改选和日常履职运作等方面的具体职责。对于新交付的小区，属地镇、街道还需采取一定的强化措施督促及时成立业主委员会，真正发挥业主委员会自治管理功能，包括重新协商确定收费标准或直接更换物业服务企业。

四是优胜劣汰，净化物业服务行业环境。在当前经济形势下，我们将指导物业服务企业通过优化内部管理、降低成本等方式提高运营效率，同时加强与业主协作，增强主人翁意识，共同维护小区和谐稳定。针对目前出现越来越多的物业服务企业，还是需要提高准入制和市场竞争力，进一步规范和促进物业服务行业专业化、高质量发展。最后，通过各种规范，提高一线从业人员法律法规和服务意识，让服务更具规范，让双方相处更加和谐。

虽然当前物业服务存在多种问题，但是总体来看，物业服务对于业主和社区管理具有不可替代的作用，其不仅为居民提供更加便利舒适的生活环境，同时也对于房产价值、社区和小区形象起到了极为重要的正面影响。相信，随着城市化进程的加速、物业企业的白热化竞争和人们对于生活品质的不断追求，物业服务市场将更具规范化和专业化，为业主提供更优越、智能化的服务体感，大力促进“我们的家园”建设。

感谢您对我们工作的关心和支持！

宁波市奉化区发展和改革局

2025年6月5日

（联系人：翁贤鑫；电话：15888558820）