奉发改函〔2025〕19号

方桥地区工委：

您们在区政协二届四次会议提出的《关于加快城市有机更新推动民生地产发展的建议》的政协提案，已纳入重点提案。我局收悉后高度重视，专门召集区财政局、区住建局、区卫生健康局、奉化滨海旅游区管理中心、宁南新城管理中心、区投促中心、区征管中心（拆管中心）、区老龄事业发展促进中心、兴奉控股集团、奉化区城开集团、锦屏街道、岳林街道、江口街道、方桥街道、市自然资源和规划局奉化分局等相关单位认真学习、系统研究，现答复如下：

一、工作举措与成效

一是完善工作机制。印发了《关于成立奉化区城市更新（城市体检）工作领导小组的通知》（奉政办综〔2023〕9号），成立奉化区城市更新工作领导小组，领导小组办公室设在区住建局，负责领导全区城市更新工作。率先在全市出台《奉化区城市更新管理办法》（奉政办发〔2022〕43号），并出台了《奉化区“腾笼换鸟”专项经费使用实施办法（试行）》等激励政策，多渠道筹集城市更新资金。目前，正在编制我区城市更新实施方案，已进入汇报阶段。年初，中央出台了中央预算内投资城市基础设施更新改造专项，城市更新领域项目纳入申报范围。共谋划储备项目35个，其中2025年计划申报项目11个，计划投资14.72亿元，拟申请中央预算内资金3.31亿元。

二是开展片区更新。高标准推进全域国土空间综合整治，实施城乡结合部焕新、历史街区复兴、低效产业增效、滨水空间提质等重点更新行动，坚持城市体检评估先行，合理确定城市更新重点，针对潜力空间分布、居民更新意愿分析评估等进行系统分析，划定规模1-5平方公里的更新片区20个。其中，市级先行片区4个、市级一般片区11个、区级片区5个，并已启动市级先行片区的片区策划工作。以住房、小区（社区）、街区、城区（城市）等四个维度开展城市体检，已完成锦屏、岳林、江口、方桥4个街道的城市体检工作，正在进行莼湖等剩余4个街道的城市体检工作，计划2025年底前完成城区街道的城市体检全覆盖。

三是推进住房保障。2018年10月以来，奉化区老旧住宅小区整治改造工作领导小组办公室（住建局、房管中心）牵头排摸全区35个老旧住宅小区，目前已完成20个老旧小区改造工作，共涉及楼栋数409栋，住户1.1万户，总建筑面积127万平方米，大幅提高了人民群众的安全感、获得感和幸福感。加快推进农村住房改造，全区累计启动农村住房改造项目98个，完成老旧农房整改10428户。2021-2024年，我区租赁市场试点工作共筹集新改建类房源7916套、盘活类房源2061套，培育专业化规模化租赁住房企业开业申报10余家。

四是创新房票政策。奉化于2016年在全省创新推行“房票”政策，自2022年5月宁波市房票政策出台以来，我区又创新出台了《宁波市奉化区房屋征收安置房票政策实施操作办法（试行）》，用房票政策推动城市更新步伐，全区征收拆迁项目货币化安置率达96%以上，房票创新做法全省首创、全国领先。截至目前，全区累计发放房票8316张，房票金额111.25亿元，已兑付108.77亿元，完成交易7066套（含车库、车位）。

五是实施最优补助。自2023年以来，我区陆续出台《宁波市奉化区实施购房补贴工作方案》《奉化区实施购房补贴暂行办法》等政策，全面提升购房补贴力度，目前已完成补贴住房3462套，补贴金额约4004.79万元。推出购房送消费券活动，进一步释放刚性和改善型住房需求，累计共审核申请房源135套，涉及消费券面额300万元。完善人才住房保障体系，自2019年起我区先后出台了《奉化区人才住房保障管理暂行办法》《奉化区人才住房保障实施办法》等政策，2023年“风华聚”国际青年人才社区建成投用，2024年全区新引进大学生2.2万人、新增博士人才77名。

六是提升住房品质。建立房地产领域风险隐患防范化解工作专班，出台《关于加强房地产项目建设全过程监管若干措施（试行）》，围绕源头管控、审批管理、过程管理、销售监督管理、竣工验收、交付服务等全流程加强房地产领域风险管控。积极推进我区公租房保障准入标准、保障性租赁住房等政策的修订完善及棚户区改造。积极推进恒大项目保建保交，解决了9000多户业主的利益关切，有效保障了人民群众合法权益。大力提升住房质量和标准，23个工程创区锦山杯优质工程奖，累计15个未来社区项目列入省级创建名单，岳林街道列入街道全域未来社区创建名单。重点推出大户型、高品质项目，目前润和盛府、久望和园项目作为改善型房源主力已入市销售。

二、上级政策导向

国家政策导向。城市更新方面。2025年5月15日，国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，要求转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，从建筑改造利用、城镇老旧小区改造、社区配套建设等多方面布置任务，建设好房子、好小区、好社区、好城区。房地产市场方面。近两年中央及各地陆续实施了放松限购、降低首付比例和房贷利率、提供购房补贴等政策。2025 年《政府工作报告》着重强调“稳住楼市”，并提出 “更大力度促进楼市健康发展”。2025年5月，央行、金融监管总局、证监会三大部门联手推出18项新政，包含降准降息、融资制度改革、专项资金支持等组合拳，全力稳住楼市。

宁波政策导向。城市更新方面。自 2023年6月出台《宁波市城市更新办法》（甬政发〔2023〕31号）后，宁波市今年5月形成了《宁波市城市更新条例（草案送审稿）》，从城市更新专项规划和计划、城市更新实施、城市更新保障、居住类和保护传承类城市更新特别规定等多方面部署我市城市更新工作，是指导实施城市更新行动的纲领性文件。房地产市场方面。2023年，宁波先是提高各类人才购买自住住房的公积金最高贷款额度以及租房提取公积金的额度，后推广二手房按揭贷款“带押过户”模式，再全面取消了限制性购房政策。2024年，宁波首套房最低首付比例15%、贷款利率降低至3.35%，二套房最低首付比例25%、贷款利率降低至3.55%。2025年5月，进一步响应国家政策，宁波下调住房公积金与商业贷款利率，进一步降低购房成本。

三、下一步工作计划

城市更新和房地产业深受国家政策影响，政策导向很大程度上决定城市更新进程以及房地产发展趋势。下一步，我们将紧抓“十五五”规划编制契机，坚持以人为本、产城融合发展理念，从规划引领、有机更新、新模式探索、服务配套、资金争取等途径，加快开展城市有机更新，推动民生地产高质量发展。

一是强化规划引领，推动产城融合。发挥城市发展规划和国土空间规划的引领作用，围绕奉化建设现代化滨海大都市健康美丽新城区总定位，支撑“一体、两翼、四廊”城镇发展格局，加快中心城区（锦屏、岳林等）与西坞、萧王庙、尚田等片区联动发展，科学合理规划资源配置，实现土地资源高效利用和精准配置。加快谋划建设“县城-中心镇-重点村”发展轴，推动县城承载能力提升、居民收入增长以及基本公共服务一体化。加快推进城市化进程，做好城乡住房有机更新各项行动的量化工作，并纳入“十五五”规划目标任务，实施晾晒排位机制，压紧压实相关部门责任，全力推动城市更新进度逐步向宁波进度靠拢，积极争取城市更新项目试点示范，争取上级政策倾斜与资金支持。切实增强工作合力，高效运作“区、镇、村”三级联动、部门单位全力配合、全民参与的推进机制，凝聚形成强大的工作合力，有效推进城乡有机更新。加快产业提质增效，培强“一大一高两新”产业，壮大生产性服务业，发展新质生产力，进一步改革招商机制，精准开展产业链招商。

二是城市体检先行，加快有机更新。根据市里排定的时间节点，尽快完成莼湖、尚田等街道城市体检工作，并以城市体检为依据，不断修改补充城市更新实施方案。开展剩余三个先行片区的片策工作，以片区体检发现的问题短板作为片区策划的重点，结合片区特色，重点对片区内部的空间形态、功能业态、景观系统、交通组织等内容进行梳理，形成片区策划指引。谋划建立城市更新项目计划库，明确实施时序，并实行常态申报、动态调整和分类管理。继续推进庄山小区等剩余老旧小区改造工作，开展老旧小区导入物业管理工作。支持国有平台出资建造、运营未来社区。推动房票政策转型升级，优化调整现有房票政策的各项细则，持续纵深推进房票安置。保护城市记忆及城市肌理，探索历史文化街区活化利用方法和路径，重构公共空间、引入创新生态，谋划研究南渡区域整体开发。

三是探索房产新模式，实现可持续发展。加快房地产开发向“按需而造”转变，以满足宁波转移奉化人口刚需及本地人口改善型住房需求为重点，探索方桥、溪口、滨海等区位及生态优势明显地块的房地产项目开发，完善与人口变动相适应的动态土地供给机制。优化房地产结构品质，紧抓“四代宅”契机，探索开发符合“四代宅”特点的房产项目，争取在房产新赛道拔得头筹。加快存量去化，全面落实保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”，通过回购未售新房、盘活改造非住宅物业、收购土地项目、探索试点房地产“以旧换新”新政策等方式，打通商品房和保障房的良性循环，推进商品房现房销售。

四是完善服务配套，保障和改善民生。全方位提升城市品质，持续推进“十大奉优”工程，加快义务段公办学校城乡教共体全覆盖、“医学高峰”攀登行动、“医育结合”“医养结合”模式构建等民生服务提质工程进度，全面提升我区教育、医疗、养老等民生领域服务质量，全力打造全龄友好城区。促进医疗服务设施与住宅项目同步规划建设，将居家养老服务用房纳入城乡社区配套用房建设范围，合理布局区域性居家养老服务中心、城乡社区居家养老服务站等服务设施，加速推进宁波国际医疗健康中心等项目落地。加快建设保障性租赁住房，提升保障性租赁住房新建、改建设计标准，完善覆盖规划、建设、管理、服务全生命周期的保障性租赁住房政策体系，满足新奉化人、青年人和一线产业工人等人群的住房需求。加快续建项目进度，帮扶部分困难企业解决融资难题，推动在建房地产项目扩大施工作业面，加速产生实物工程量，促进投资放量。

五是创新融资方式，加强资金争取。结合每年度投资项目计划编制和重大项目“十五五”规划等相关工作，围绕保障性安居工程、城市更新领域等重点领域针对性开展国债、中央预算内投资等项目谋划储备和推进，高质量生成一批可落地、可实施、可产生较大投资量的总投资亿元以上重大项目。关于做地成本保障，根据《宁波市城市更新办法》第二十七条规定，经市政府研究确定的城市更新项目，可探索土地出让金分账管理机制，允许在土地出让公告中单列拆迁资金、前期开发费用等成本，实行土地出让金分账管理，确保开发成本合理收回。完善市场化投融资方式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券等，推进相关资金整合与统筹使用。

再次感谢您们对我区城市更新工作的关心和支持！希望您们继续为奉化发展建言献策，共同推动我区经济社会发展再上新台阶。

宁波市奉化区发展和改革局

2025年6月23日

（联系人：林啸；联系电话：13777947588）