奉政发〔2019〕91号

各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属单位：

为深入贯彻落实乡村振兴战略和中央农村工作会议精神，促进农业增效、农民增收和美丽乡村建设，根据《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》（国办发〔2016〕84号）、《国土资源部国家发展改革委关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障的通知》（国土资规〔2017〕12号）和《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市农村宅基地“三权分置”改革试点工作方案的通知》（甬政办笺〔2018〕388号）等精神，结合我区实际，现就推动农村宅基地所有权、资格权、使用权（以下简称“三权”）分置的改革工作提出如下试行意见：

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，因地制宜推进改革，正确处理好宅基地的保障功能与资产功能关系，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，科学界定宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，逐步建立规范高效的宅基地“三权”运行机制，不断健全归属清晰、权能明确、保障有力、适度流转的农村宅基地制度，完善农村土地利用管理政策体系，盘活利用农村闲置宅基地和农房，为实施乡村振兴战略提供制度保障。

二、基本原则

（一）坚持正确方向，守住改革发展底线。按规划建设农村宅基地，始终把维护好、实现好、发展好农民权益作为宅基地“三权分置”改革工作的出发点和落脚点，把握推动和完善农村住房保障制度这个大方向，保障和完善农户宅基地用益物权，严格实行土地用途管制制度，不得违规违法买卖宅基地，坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线。

（二）坚持统筹谋划，循序渐进推动改革。积极稳妥分阶段分步骤推进改革试点工作，强化部门联动、形成改革合力，将宅基地“三权分置”改革工作贯穿于实施乡村振兴战略的全过程，与国土空间规划改革、农村全域土地综合整治、农村一二三产业融合发展等统筹推进。

（三）坚持政府导向，发挥农民主体地位。创新体制机制，防范改革风险，发挥政府对宅基地“三权分置”的主导作用，加强使用权登记、抵押、流转等制度建设。在满足本村社员的基础上，鼓励多余闲置宅基地使用经营权通过土地超市等平台进行流转。充分尊重农民意愿，切实发挥农民在宅基地“三权分置”中的主体作用，调动农民的积极性、主动性、创造性，把维护农民群众根本利益、促进农民共同富裕作为出发点和落脚点。

三、工作范围

在尚田、溪口、大堰等相关村开展试点，并在试点基础上向全区推开。

四、工作任务

深化农村土地制度改革，完善农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”措施，充分发挥“三权”各自功能和整体效用，形成层次分明、结构合理、平等保护的格局。

（一）保护宅基地集体所有权。充分维护农村集体经济组织对宅基地调整、监督、收回等各项权能，在实施乡村规划或土地综合整治时，按相关规划和规定合理调整宅基地；对违法建设、超标建设、长期闲置、“一户多宅”的宅基地进行纠正、调整、收回和集中统一经营；对集体经济组织成员申请宅基地建房的，进行资格审查。

（二）明确宅基地农户资格权。农村集体经济组织成员享有宅基地资格权，且符合建房条件的，允许按家庭户为单位申请宅基地建房，在“三权分置”中可申请与非本村村民及乡贤能人回原籍创业合作建房，允许在奉化区域范围内申请跨镇（街道）建房、农房置换和参与农房拍卖。农户符合宅基地和农房有偿退出条件的，鼓励自愿申请有偿退出资格权。

（三）适度放活宅基地使用权。为发展乡村民宿、农家乐、健康养老等产业，由村集体统一组织或同意，经村集体出面与社会资本投资者或由村集体、农户、投资者三方签订宅基地使用经营权流转协议，可依法依规对闲置宅基地或老旧农房进行新建、改建或重建。社会资本投资者取得宅基地使用经营权和房屋使用权的期限不得超过二十年，在双方自愿情况下，期满后可依约续期。在使用期限内可进行宅基地使用经营权再流转或按规定设定抵押权。非集体经济组织成员通过农房的世居、析产、继承取得的房屋需要发展产业的，须经村集体审核后报镇（街道）政府（办事处）同意方可实施。

（四）探索宅基地“三权分置”登记办法。完善农村宅基地“三权分置”登记办法，明确权利归属，在农村房地一体确权登记时，扎实推进农村宅基地“三权分置”不动产登记颁证工作。宅基地资格权人和使用人在不动产登记时予以区分。宅基地资格权人在登记簿和权属证书中登记为宅基地资格权和房屋所有权，并按合同约定注明使用人姓名和使用年限;宅基地使用人在权属证书中登记为宅基地和房屋使用权，并注明取得方式、宅基地资格权人和房屋所有权人姓名。对世居、析产、继承等方式取得房屋所有权但不具有宅基地资格权的，在登记簿和权属证书附记栏中注明取得方式。

（五）规范优化闲置宅基地流转管理。尊重农民意愿，按照自愿、有偿原则和土地节约集约利用要求，引导宅基地使用经营权流转，宅基地使用经营流转，合同期满或中止后宅基地使用权和房屋所有权明确归宅基地资格权人所有。建立相应工作流程，以签订协议的形式，约定产权归属和各方权利义务，明确农村集体经济组织、闲置宅基地使用权或闲置房屋所有权人及使用经营权人的权益和收益，明确使用期限、用途范围、权利处分、到期农房及配套设施设备归属等要素，并提交所在镇（街道）政府（办事处）鉴证备案。建立闲置宅基地、闲置农房使用经营权流转台账制度，搭建交易平台，实现流转有登记、交易有规范、过程有管理。

（六）积极推动闲置宅基地盘活利用。村集体经济组织作为农村宅基地所有权主体代表，应发挥组织和引导作用，提高农民的组织化和合法化程度，盘活利用农民闲置宅基地和农房应在农民合法宅基地和合法房屋上进行。鼓励城镇居民返乡下乡创业，做好闲置宅基地、闲置农房与农村承包地、林地、养殖水面、水库山塘等资源结合文章，让返乡下乡人员在农村创业创新。积极开展农村土地综合整治，合理布局建设用地，对无旅游等产业资源的村集体组织，鼓励运用土地复耕获得的建设用地增减挂钩指标以合作、入股等方式参与“飞地”经营而获益；对有旅游、养老、休闲农业、文体、田园综合体等新业态新产业资源的，鼓励按集体经营性建设用地入市形式进行开发。充分盘活村集体土地资源，对登记在村集体经济组织名下的集体建设用地、闲置农房，及从农户手中流转过来的闲置宅基地、闲置农房，可参照流转使用登记方式，在双方合同约定的使用期限内进行登记，在登记簿和权属证书附记栏中注明使用人和使用期限，允许使用人进行使用经营权再流转或按规定设定抵押。

（七）严格落实农村土地和宅基地用途管制。加强农村建房管控，坚持以村庄规划、土地利用规划和旅游等专项规划为依据进行村庄建设。加强土地管理和执法监察力度，对宅基地实行总量控制、减量化管理，禁止利用宅基地开发商品住宅，严格控制新增耕地建房，严格控制城中村扩张。加强农村建房风貌引导，注重对历史文化名村、历史建筑的保护，尽可能保护体现乡村地方特色和承载历史、文化信息的传统建筑。依据合同流转使用经营宅基地的，经批准进行装修改造、改建、新建的，不得超出原宅基地面积、房屋批准的面积，应按合同约定用途使用或经营，不得擅自改作别墅大院和私人会馆等。

五、工作步骤

（一）方案制定阶段（2019年12月）。制定“三权分置”工作试行意见，开展调查研究，摸清闲置宅基地和闲置农房情况，以及使用权流转意愿，建立数据库，并进行宣传发动引导。

（二）试点实施阶段（2020年1月—2月）。试点地区按照本试行意见要求，进一步探索制定相关规章制度，按照边试点、边研究、边总结的要求推进试点工作，总结分析试点过程中取得的经验和存在的问题。

（三）全面推广阶段（2020年3月—4月）。在全区范围内，实行镇（街道）申报、领导小组审核模式，加强政策把关和指导服务。密切关注实践中出现的新情况、新问题，及时总结工作经验。

（四）总结完善阶段（2020年5月—6月）。根据工作实际推进情况，全面总结“三权分置”工作中的制度创新经验和做法，完善政策措施，确保“三权分置”工作稳步推进。

六、组织保障

（一）明确责任分工。建立健全党委领导、政府负责、部门协作、群众参与的工作机制。成立由区委副书记为组长、分管农业副区长为常务副组长，区委办、区府办、区自然资源和规划分局、区农业农村局、区住建局、区文广旅体局、区委改革办、区金融办等部门主要负责人为成员的宅基地“三权分置”改革领导小组。领导小组办公室设在区农业农村局，负责协调处理在工作推进中产生的各类问题。各镇（街道）政府（办事处）加强“三权分置”合同鉴证备案和事后跟踪监管，负责农民闲置宅基地和房屋的合法性审核，强化农村宅基地审批、管控，对违反土地和建房有关规定，违反合同约定建设别墅大院或私人会所的，应在第一时间进行制止、查处、整改，并督促合同各方按规定履约或解除合同，追究违约者的责任。村集体经济组织要加强农村房屋建设和出租监督管理，对本村农户合作建房、出租的房屋进行统一登记，随时了解房屋出租经营、使用情况及安全管理等动态，发现违法违规行为的，及时向属地镇政府、街道办事处和有关部门报告，并按约定解除相关协议。

（二）加快政策落地。各镇（街道）要在摸清家底、掌握存量的基础上，做好政策引导，加大抢项目、抢人才工作力度，选择一批村落自然风貌和人文地理条件较好、村级班子战斗力强、已有较成熟投资项目、闲置宅基地和闲置农房较多且群众盘活利用意识强烈的试点村先行先试。同时，进一步完善政策体系，加强政策引导、法治引导、产业引导、风貌引导，积极树立典型，打造亮点，总结经验，为全区提供可复制推广的示范样本。

（三）强化宣传培训。加大宅基地“三权分置”政策宣传力度，及时总结经验加强推广，营造良好的舆论氛围和工作环境。加强“三权分置”理论和工作实务培训，提高广大干部的政策执行能力和水平，抢抓机遇，敢为创先，助推乡村振兴。

宁波市奉化区人民政府

2019年12月27日

奉政发〔2019〕91号关于推动农村宅基地三权分置改革工作的试行意见.doc