关于加强房地产项目建设全过程监管的通知

（征求意见稿）

为加强房地产领域风险管控，维护房地产市场运行秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业良性循环和健康发展，根据《中华人民共和国房地产法》等相关法律规定、行业规范和技术标准，结合我区实际，现将进一步加强房地产项目建设全过程监管的有关工作通知如下：

一、加强项目建设的源头管控

（一）加强规划条件制定。区自然资源和规划分局要根据城市总体规划和功能布局，组织开展宗地现状及周边情况调查，科学合理地制定项目建设的规划条件。同时，做好宗地周边配套道路涉及土地调整、报批等建设前期工作。规划条件的制定，重在城市设计控制和引导，优化空间布局，科学设置建筑高度、绿地率、建筑退让等控制指标，合理引导建筑形态、外立面、尺度、色彩、风貌、景观以及公共空间和城市环境景观等要求。要立足精细精致，明确建筑空调机位、电梯机房、设备用房、楼梯间、对门设置等设计要求，着力提升项目品质。商办类项目，应明确商业办公的基本用途和功能属性，明确开间标准及房屋层高，依法依规布置室内设施禁止户内预留、设置各类民用设施。

区自然资源和规划分局在规划条件制定阶段，要听取相关部门及属地镇（街道）的意见和建议，加强相关公共配套设施的统筹配置，尽可能地管控或减少涉房风险隐患的产生。

（二）加强建设条件论证。区住建局负责组织项目建设条件论证并出具建设条件意见，区自然资源和规划分局应将建设条件意见列为签订土地出让合同的依据之一。建设条件的论证，应根据项目建设的规划条件，从项目外围的市政配套基础设施和公共设施建设着手，加强分析研究、提出建设要求，具体包括满足项目施工及交付使用的外围道路（广场）、供电、供水、排水、路灯（亮化）、绿化、通信等工程建设事项及建设实施的内容、主体和时间，明确产权界定及维护管理单位。

（三）加强土地出让把关。区自然资源和规划分局要根据项目规划条件和建设条件论证，加强土地出让把关。若非特殊情况，土地出让前应明确对无法确定市政配套基础设施和公共设施建设内容、主体和时序的项目，原则上应暂缓土地出让。

土地出让合同应当约定土地用途、土地价款及缴纳方式，明确项目建设的开（竣）工时间、规划条件、违约责任等内容。土地出让合同签订生效后，区自然资源和规划分局要启动监管程序，及时跟进供后用地的监督与落实，杜绝出现供而不建、建而不快等问题。对逾期未开（竣）工或者擅自改变土地用途的房地产企业，区自然资源和规划分局要根据土地出让合同或相关法律规定，依法采取必要措施，及时进行处置。

二、加强项目建设的审批管理

（一）规范规划许可审批。区自然资源和规划分局要规范项目规划方案和建设工程规划许可审批，严格落实告知承诺制度。规划方案的设计论证，应听取相关部门的意见。其中，区住建局负责人防、物业用房、绿色建筑、新型工业化建筑、海绵城市、消防设计的审核把关；区综合执法局负责环卫、燃气、广告、夜景泛光照明设施设计的审核把关，对项目附属道路、排水、绿化景观等市政设施方案进行全过程备案管理；区公安分局负责智安、监控等技防设施及进出口、道路、交通标识标志、停车位布局设置等合理性的审核把关；区民政局负责社区和居家养老用房配置的审核把关；区教育局负责幼儿园布局及内部功能的审核把关；区文广旅体局室内外体育活动设施布局功能的审核把关；区残联负责无障碍设计的审核把关。

（二）规范施工设计审查。区住建局应当监督审图机构的施工图审查工作，加强工程建设强制性标准、绿色建筑标准及地基基础、主体结构的安全性、消防安全性和人防工程的防护安全性等内容的审查。严格监管项目建设期内的勘察设计修改变更行为，凡重大勘察设计变更，未经审图机构审查并取得审查合格书的，一律不得施工。审查合格的施工图，是否符合规划条件和建设工程规划许可证，区自然资源和规划分局应当进行复核，对不按照审定批准的建筑高度、层数、面积等指标和配套公共服务设施建设要求，进行施工图设计的，要责令整改，确保施工图与规划方案相一致。

（三）规范施工许可审批。区住建局要加强建筑工程施工许可申请的材料审查（人防、质安监手续），严格审批把关。加强批后监管的频次和力度，监督房地产企业自觉履行告知承诺内容。对违反承诺的，要废止施工许可，责令停工整改，依法实施处罚，同时记入诚信档案、列入重点监管名单。要牵头做好项目（住宅小区、楼宇等）命名的审批工作，项目（住宅小区、楼宇等）编址工作由区民政局负责。

三、加强项目建设的过程管理

（一）强化规划跟踪管理。区自然资源和规划分局要跟进规划核实管理，监督房地产企业按照规划方案和用地、规划许可的内容进行建设，及时纠正违规问题，依法查处违法行为。要积极推行规划诚信报建，对告知承诺制落实不到位或者受到国土、规划行政处罚的房地产企业，要在企业信用信息平台上进行公开通报依法进行处置。

（二）强化项目建设管理。区住建局要全面压实项目建设、施工、监理、勘察、设计等单位的主体责任，不断加强工程建设质量管理监督，妥善管控诸如屋顶漏水、墙面渗水、地下室积水之类的质量“通病”。要持续推进建筑市场整治，专项治理违法发包、转包、分包等乱象，切实遏制房地产项目建设各方主体的矛盾纠纷。区综合执法局要加强对项目附属道路、环卫、排水、燃气、绿化景观等配套工程的建设监管，督促相关单位严格按照规划批准或报备方案进行施工。

（三）强化施工现场管理。区住建局要根据《宁波市建设工程文明施工管理规定》，加强施工现场管理，提升项目安全文明标准化管理水平，落实建筑工地安全生产管理规定，做到场地干净、堆放整齐、施工有序、作业文明，严禁野蛮施工影响周边居民的正常生活。区综合执法局要加强建筑工地周边环境管理，动态整治夜间建筑施工噪声、污水泥浆排放、建筑垃圾清运处置等方面的突出问题，减少群众信访投诉。

（四）强化全装修过程管理。房地产全装修项目，应按住宅基本装修的交付标准，至少设置1套样板房。区住建局要在项目申领预售许可证之前完成样板房的查验，明确保留期限并要求房地产企业在保留期内不得擅自移位、拆除、调换。要坚持以人为本，从装修材料的进场复验与报审、装修施工的业主参与及监督、装修结束的分户质量检验，到抽取一定比例委托检测机构的分户检测和室内环境质量检测，层层把关、环环相扣，切实加强全装修项目的过程监管，牢牢守住装修质量底线。

（五）强化民工工资管理。房地产企业应按工程承包合同的约定，按时支付施工单位的工程进度款，确保建设项目的民工工资足额进入工资专户。区人社局要积极探索民工工资保障管理的长效机制，加强民工工资支付保障的组织管理、指导协调和监督检查，依法整治拖欠民工工资的突出问题。

四、加强项目销售的监督管理

（一）加强预售许可的审核把关。区住建局要根据《商品房销售管理办法》的相关规定，对照预售条件和要求，加强商品房预售许可工作。要紧盯预售环节，组织相关部门和属地镇（街道），加强对项目建设进度、资金保障情况、营销方式及宣传方案等事项进行分析研判，严格落实商品房售前风险评估制度，防止“带病上市”。

（二）加强项目公示的行为规范。整合项目公示内容，规范信息公示行为，依法保障房地产权利人的知情权。区住建局要督促房地产企业在售楼处的显著位置设置公示栏，开展质量信息公示，上墙公布项目建设的“五证一书”、销售人员上岗证、中介信息、物业信息、不利因素、一房一价表、商品房预售资金监管协议等信息内容，实地检查样板房情况。区综合执法局要会同区住建局，指导房地产企业做好环卫、燃气、绿化景观等建设方案的公示工作。

（三）加强虚假宣传的执法检查。区市场监管局要加强对项目广告发布、营销宣传（图像、文字、沙盘、样板房、公众号等）活动的日常监管，确保其发布的广告、宣传的内容与事实相符。严禁房地产企业及其销售公司通过编造拓展空间、赠送面积的受益，制造房源“紧缺”“售罄”的假象，或者夸大项目周边的交通、商业、文化教育设施（如学区房）及其他配套条件，违法承诺升值或投资回报等方式，误导购房消费。要加强价格检查，严肃查处房地产企业不按明码标价进行销售的违法行为。

（四）加强买卖合同的监督管理。区住建局、区市场监管局要积极推广行业合同示范文本的使用，切实遏制合同纠纷。区市场监管局要加强《商品房买卖合同》的抽样审查及合同纠纷调处，加大房地产企业自制合同格式条款的监督力度，依法纠正诸如免除房地产开发企业责任、加重消费者责任、排除消费者权利之类的不公平不合理格式条款，涉嫌构成违法行为的，要进行立案查处。

（五）加强预售资金的全面监管。认真贯彻执行《宁波市住房和城乡建设局 中国人民银行宁波市中心支行 宁波银保监局关于进一步规范宁波市商品房预售资金监管的通知》（甬建发[2022]75号）精神，切实加强预售资金监管。房地产企业在首次申请项目预售许可前，必须设立预售资金监管帐户账户。监管帐户账户应在宁波市住建局公布的监管银行库内选择设置，由区住建局、房地产企业和监管银行签订三方协议，明确预售资金收存和管理方式、监管额度及违约责任等内容。监管额度内的预售资金应按“凡出必审”要求，通过第三方机构审计并经区住建局核准后，方可拨付。交付项目的监管帐户账户，应留存不少于工程造价5%的资金额度，作为项目质保金。

监管银行违反三方协议，未经区住建局核准、擅自拨付预售资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任，并由区住建局酌情报请宁波市住建局暂停、取消其监管资格。项目施工、监理、造价咨询等单位提供虚假材料或者采取其他方式，协助房地产企业骗取预售资金的，依法追究相关法律责任。

五、加强项目竣工的验收管理

（一）严格项目专项验收。具备专项验收职能的相关部门，要根据各自职责，通过项目建设的全过程监管，采取台账积累、资料查验、实地察看等方式，全面把握项目建设的进度与节奏，认真做好规划、竣备、人防、消防、道路、绿化、排水、燃气、供电、通信等各类专项验收工作。专项验收必须做到高标准严要求，凡未达到验收规范标准的，一律不予通过。

（二）严格项目联合检查。项目验收阶段，经相关部门分项验收合格后，由房地产企业提请属地镇（街道）组织开展交付前风险评估。风险评估应出具会议纪要，明确交付意见，落实应急预案。区住建局要根据属地镇（街道）的风险评估意见，结合分项验收资料收集情况，适时组织项目现场检查，召开联合检查会议。凡不符合交付条件的，责令开发商限期整改，整改完善并取得相关部门整改书面意见后，方可领取联合检查备案证书。

（三）严格权证办理程序。区自然资源和规划分局要加强不动产登记的指导和服务，严格履行物业资金缴存等事项的一次性告知义务，按照法定程序和要求收集资料、审核登记、核发证件。要配合区市场监管局，不断规范不动产登记代办机构的经营行为，防止发生各类办证纠纷。

六、加强项目交付的后续管理

（一）保障项目交付使用。属地镇（街道）要建立项目交付临时指挥部，组织相关部门和属地派出所，驻场指导房地产企业做好项目交付系列工作，牵头处置涉房信访问题和风险隐患。

项目交付阶段，由区住建局负责，督促物业服务企业根据《浙江省物业项目承接验收管理办法》和销售合同明确的规划、工程质量、道路、绿化、环卫、供水、排水、供电、燃气、通信、有线电视、其他配套及物业管理等交付使用标准，同步做好物业项目公共部位、公用设施设备及场地资料的承接验收工作并公布结果。

（二）注重物业服务品质。区住建局要推行物业服务企业信用管理制度，落实守信联合激励和失信联合惩戒机制。会同属地镇（街道），不断加强前期物业的监督管理，全面压实企业的服务质量主体责任，督促企业健全分级服务管理体系，以精心热心贴心暖心的优质服务，为业主营造一个舒适的人居环境。区发改局要坚持以质定价、动态调价，推动住宅小区物业收费与服务质量相匹配。

（三）规范车位租售行为。房地产企业在办理项目预售许可或现售备案时，应同步报备配套车位的租售价格（经区发改局备案核准），承诺严格执行明码标价规定，并在销售现场公示上述承诺及车位租售价格等信息。区住建局要加强车位销售的方案审查，确保优先满足业主需要。区市场监管局、区发改局要加强住宅小区车位使用收费的专项检查，依法查处未按规定明码标价、串通涨价、暴利经营等行为。区人防办要加强人防车位的使用监管，规范房地产企业的使用行为，依法制止或纠正违规出售或购房附赠、长租、工抵等变相出售行为。准予出租使用的人防车位，租期一般不得超过1年。

（四）强化小区常态治理。属地镇（街道）要坚持党建引领，发挥社区作用，指导业委会建立健全各类制度规范，不断推进住宅小区的自治管理。要依托大综合一体化执法管理体制改革，牵头抓好“执法进小区”工作，积极破解社区治理的堵点和难题。物业服务企业要立足面上服务，突出重点监管，切实加强对违章搭建、违法装修、侵占楼道（消防通道）、乱停车辆、乱倒垃圾等行为的规劝和制止。区自然资源和规划分局、住建局、综合执法局、公安分局、应急管理局（消防大队）、生态环境分局、市场监管局等相关部门要根据各自职责，加强“双随机”抽查，落实部门监管的工作要求。必要时，应采取联合执法的模式，提高案件查办的效率，杜绝问题叠加积累。

七、加强全程监管的机制保障

（一）构筑全程监管的平台系统。由区住建局牵头，加快筹建我区房地产项目建设全过程监管平台系统，设定操作流程，明确工作要求，压实部门责任，做到任务清单化、清单责任化、责任具体化，确保工作可复盘、可追溯、可倒查。涉及房地产项目建设全过程监管和房地产领域风险隐患防控的有关工作和任务，由区专班指令责任部门处置，责任部门应在规定期限内书面回复处理结果。区委区政府督查室要根据部门履职情况，加强督查跟进，及时进行通报。

（二）建立管控一体的工作机制。坚持管在平时、治在动态，积极推动行业管理与风险管控的“两手抓”。区自然资源和规划分局、住建局、综合执法局、市场监管局等相关部门及管理平台应牢固树立抓行业管理必须抓信访处置的思想意识，在履职监管中动态排摸项目建设的风险隐患，精准实施对症下药、靶向治理、有效化解，闭环项目全程监管。

（三）实行属地负责的稳控模式。属地镇（街道）要加强房地产领域风险隐患化解专班的力量配置，由一把手任组长，政法副书记和城建副镇长（副主任）任副组长，落实接访调解场地和专门人员，依托镇街吹哨、部门报到的工作机制，切实担起涉房信访问题和风险隐患处置的属地责任。要坚持以维护房地产权利人的合法权益为前提，绝不纵容姑息恶意讨薪、房闹索赔等违法行为，牵头组织区公安分局、住建局、人社局等相关部门进行依法打击，坚决刹住歪风邪气。

附件：奉化区房地产领域风险管控责任清单

附件：

奉化区房地产领域风险管控责任清单