奉发改函〔2024〕21号

仓盛委员：

您在区政协二届三次会议提出的《关于以城乡住房有机更新拉动经济全面提升的建议》的政协提案，已纳入区政协重点提案。我局收悉后高度重视，认真学习、系统研究，现答复如下：

2016年撤市设区以来，伴随新型城镇化进程，我区城市更新及房地产市场呈跨越式发展，对经济社会发展有较大贡献，但也面临可持续健康发展的困境。如何科学处理城乡住房有机更新与经济发展的关系，是摆在我们面前亟待破解的重要问题。

一、我区房地产发展趋势分析

房地产业是我区经济社会发展的重要支柱。2016-2023年间，伴随宏微观环境的变化，我区房地产业相关指标运行跌宕起伏。

（一）房地产业增加值及占比

2016-2020年，房地产业增加值从15.66亿元提升至59.59亿元，2022年达到82.78亿元，2023年回落至66.66亿元；房地产业增加值占地区生产总值的比重自2016年以来逐步提升，2020年呈翻番式提升，首次超过8%，2022年达到8.87%，2023年回落至6.94%。

（二）房地产开发投资及占比

2016-2021年，我区房地产开发投资快速提升，从49亿元提升至242.6亿元，且近三年均保持在240亿元以上的投资额；房地产开发投资占固定资产投资比重自2016年的23.6%提升至2021年的历史峰值61.5%，近两年回落至57.9%和57.5%。2021-2023年全区房地产开发投资额同比增速分别为55.2%、7.0%、1.9%，2024年上半年增速-20.1%，增速水平快速下行。

图1：2016-2023年奉化房地产开发投资及占比

（三）房地产业税收及占比

房地产业税收自2019年的21.91亿元提升至2021年的峰值35.72亿元，2022年、2023年税收下滑，分别为20.28亿元和21.27亿元，税收占比从2020年的33.8%下降至2023年19.8%。

（四）商品房销售面积

2016-2020年，我区商品房销售保持快速增长，销售面积从2016年的64.17万平方米提升至2020年的历史峰值280.05万平方米。2021年以后商品房销售逐步回落，2023年商品房销售面积为67.32万平方米，销售面积回落至2016年水平，全市排名第六，同比降低42.9%，同比增幅位列全市第九。2016-2020年，二手住房成交基本稳定在50万平方米左右，2021年以后成交量呈现下滑趋势。

图2:2016-2023年奉化商品房和二手住房销售

（五）住宅用地出让面积及收入

我区住宅用地出让面积与出让金额在2016-2020年期间快速增长，近两年又快速下滑，2023年出让面积和出让金分别为11.6万平方米和10.9亿元，不及2019-2020年高峰时期的十分之一。

图3：2016-2023年奉化住宅用地出让金额和出让面积

二、政策导向与工作举措

房地产业深受国家政策影响，政策导向很大程度上决定房地产发展趋势。我区贯彻落实国家、省市层面政策，做好政策的解读、宣传、实施工作，同时结合我区实际因区施策、精准施策，创新提出适应我区经济结构及人口规模的政策、举措，并取得了一定成效。

（一）国家政策导向

1.保障供给，促进改善型住房供给。在“供求关系发生重大变化”的定调之下，房地产过热时期的限制性政策基本退出或优化。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施、城中村改造等“三大工程”建设，指导各地建立城市房地产融资协调机制，推行房地产项目“白名单”机制，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战。在供给方面，改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，优化新增商品住宅用地供应、优化闲置存量住宅用地等方式，有力有序推进现房销售。

2.稳定需求，力促房地产市场平稳。2023年8月，央行、住建等多部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策。为加快旧房流转，激活置换需求，各地陆续探索出“以旧换新”和房票等补贴政策。今年以来，中央及各地陆续实施了放松限购、降低首付比例和房贷利率、提供购房补贴等政策。央行设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

3.加快去化，构建房地产开发新模式。2023年12月，全国住房城乡建设工作会议提出要构建房地产发展新模式，从要素资源科学配置入手，综合考虑人口、土地供应、资金等因素，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，实现以人定房、以房定地、以房定钱，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度。2024年4月，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让；去化周期18-36个月的城市，执行“盘活多少、出让多少”。

（二）宁波层面政策

1.放松限制，降低购房门槛。2023年4月，提高各类人才购买自住住房的公积金最高贷款额度以及租房提取公积金的额度。5月，全力支持居民首套和改善型住房需求，推广二手房按揭贷款“带押过户”模式。9月，宁波市出台15条新政，对包括限购、限售、房贷等多项房地产政策作了调整、优化，全面取消了限制性购房政策。2024年5月，进一步响应国家政策，首套房最低首付比例15%，贷款利率降低至3.35%，二套房最低首付比例25%，贷款利率降低至3.55%。

2.实施房票政策，激活房产市场活力。2023年7月，市住建局、市资规局联合印发《宁波市房屋征收安置房票实施办法（试行）》，明确各区（县、市）政府可从列入年度征收实施计划的国有和集体所有土地上的征收项目中，制定发行房票计划方案，确定发行房票的征收项目及房票发行规模。2024年7月，宁波市发布《关于进一步优化宁波市房屋征收安置房票政策有关事项的通知》，与去年《实施办法》相比，进一步从适用范围、全市流通、契税减免、多次使用等方面加大房票政策力度，其中房票全市通用、房票到期后可换成货币、房票不能转让、可购二手房等规定对奉化房产市场销售造成一定影响，且可能出现征收拆迁房票安置率减少、套取二手房10%购房补助等负面现象。

（三）奉化工作举措

1.开展片区改造，加快城乡有机更新。高标准推进全域国土空间综合整治，实施城乡结合部焕新、历史街区复兴、低效产业增效、滨水空间提质等6个重点更新行动，明确4个重点城乡更新片区。全力推动重点项目生成落地，我区现有在建房地产开发项目33个，2024年已完成投资121.7亿元，其中今年新增3个，总投资26.1亿元；申报保障性租赁住房领域超长期特别国债项目7个，合计需求资金5.1亿元。2023年完成征收拆迁105.33万平方米，21个区块实现签约清零，已连续六年突破100万平方米，锦屏、岳林等7个镇（街道）签约量达10万平方米以上。加快推进农村住房改造，全区累计启动农村住房改造项目98个，完成老旧农房改造10179户，累计拆旧3854.4亩，建新2480.1亩，全区共摸排出潜力地块约5200亩，分布在莼湖街道(约1400亩）、萧王庙街道（约800亩）、江口街道（约690亩）。

2.创新房票政策，促进住房需求释放。自2022年5月宁波市房票政策出台以来，我区创新出台了《宁波市奉化区房屋征收（拆迁）安置房票实施办法（试行）》，用房票政策推动城市更新步伐，全区征收拆迁项目货币化安置率达96%以上，房票创新做法全省首创、全国领先，成为宁波市样本对外宣传推广，接待省内外同行交流学习40批次350人次。截至目前，全区累计签订房票8225张，需要发放房票金额91.8亿元。已发放（不含全域整治项目）房票6439张，房票金额77.3亿元，兑付6395张，84.8亿元（包含补贴及利息），完成交易商品房4677套，房屋建筑面积53.8万平方米，购房金额78.1亿元。其中2024年以来，发放房票1952张，房票金额21.8亿元，兑付1912张，21.7亿元（包含补贴及利息），完成交易商品房1509套，房屋建筑面积18.7万平方米，购房金额24.5亿元。

3.实施最优补助，增强人才落户引力。我区自2023年以来，陆续出台《宁波市奉化区实施购房补贴工作方案》、《奉化区实施购房补贴暂行办法》等政策，全面提升购房补贴力度，目前已完成补贴住房2028套，补贴金额约2560万元。推出购房送消费券活动，进一步释放刚性和改善型住房需求，第一批购房消费券活动于6月20号结束，共审核申请房源135套，涉及消费券面额300万元。完善人才住房保障体系，我区自2019年起，先后出台了《奉化区人才住房保障管理暂行办法》、《奉化区人才住房保障实施办法》等政策，2023年“风华聚”国际青年人才社区建成投用，有效增强人才落户信心，截至目前，已引进硕博以上人才383人，本科人才7372人。

4.防范化解风险，推动住房品质提升。建立房地产领域风险隐患防范化解工作专班，加快筹建房地产项目建设全过程监管平台系统，出台《关于加强房地产项目建设全过程监管若干措施（试行）》，围绕源头管控、审批管理、过程管理、销售监督管理、竣工验收、交付服务等全流程加强房地产领域风险管控。积极推进恒大项目保建保交，截至目前，已建成交付6个项目，累计交付6399套，解决了9000多户业主的利益关切，有效保障了人民群众合法权益。大力提升住房质量和标准，23个工程创区锦山杯优质工程奖，累计11个未来社区被列入省级创建名单，住宅小区专业物业服务覆盖率达到85.53%。重点推出大户型、高品质项目，目前润和盛府、久望和园项目作为改善型房源主力已入市销售，合计住宅950套，户型主要集中于150㎡以上。积极推进我区公租房保障准入标准、保障性租赁住房等政策的修订完善及棚户区改造，目前累计筹建保障性租赁住房房源7887套，正式投入运营的项目出租率95.8%，达到交付使用条件的棚改安置住房499套，计划交付299套（已交付499套）。

三、下步工作举措

目前，我们已开展“十五五”规划前期研究，并提出《“十五五”奉化区加快构建房地产新发展模式思路研究》、《“十五五”宁南新城加快都市工业、高品质服务业发展目标路径及重点举措研究》等研究专题，推进城乡有机更新和房地产市场健康发展。下步，我们将紧抓“十五五”规划发展契机，坚持“以人为本”原则和“产、城、人”融合发展理念，从规划引领、产业提质、服务配套、人口集聚、氛围营造、投资放量等途径全方位、多领域地探索新思路、尝试新模式、实践新路径。

（一）强化顶层设计引领，稳步推进城乡建设。发挥城市发展规划和国土空间规划的引领作用，围绕奉化建设现代化滨海大都市健康美丽新城区总定位，支撑“一体、两翼、四廊”城镇发展格局，加快中心城区（锦屏、岳林等）与西坞、萧王庙、尚田等片区联动发展，科学合理规划资源配置，实现土地资源高效利用和精准配置。加快推进城市化进程，做好城乡住房有机更新各项行动的量化工作，并纳入“十五五”规划的目标任务，实施晾晒排位机制，压紧压实相关部门责任，全力推动城市更新进度逐步向宁波进度靠拢。切实增强工作合力，高效运作“区、镇、村”三级联动、部门单位全力配合、全民参与的推进机制，凝聚形成强大的工作合力，有效推进城乡住房更新。

（二）加快产业提质增效，提高区域经济能级。找准融入宁波国家新型工业化示范区创建的着力点，培强“一大一高两新”产业，培育壮大生产性服务业，大力发展平台经济、现代金融、管理咨询等业态，壮大新型商贸、数字服务、研发设计等规模，培育发展新质生产力，加快提高全员劳动生产率，提升劳动者收入水平。推动土地性质转变，对原由工业用地转为商业、住宅用地，现申请调回工业用地的给予支持，全力开展“住改工”项目，推动更多居住用地向产业用地转变，同时积极招引高效益、高产出、高亩均税收的优质工业企业落户我区，推动全区工业“产量提升”、“效率提升”、“收入提升”，进而促进经济能级跃升。

（三）打造全龄友好城区，推动常住人口增长。全方位提升城市品质，精心推进“十大奉优”工程，加快义务段公办学校城乡教共体全覆盖、“医学高峰”攀登行动、“医育结合”“医养结合”模式构建等民生服务提质工程进度，全面提升我区教育、医疗、养老等民生领域服务质量。加快建设保障性租赁住房，提升保障性租赁住房新建、改建设计标准，完善覆盖规划、建设、管理、服务全生命周期的保障性租赁住房政策体系，满足新奉化人、青年人和一线产业工人等人群的住房需求。深入贯彻“人才强区”战略，全面推进“凤麓菁英”“海外工程师”计划，完善人才安居购租补“三位一体”保障，加大人才安家补助、购房补贴力度，吸引优质人才来奉发展；积极推进“技能兴奉”提升行动、“工匠出彩”专项行动，加强培训项目与产业用工需求匹配度，培育“数量充足、结构合理、技艺精湛”的新时代奉化工匠队伍。

（四）探索房产新模式，促进高质量发展。加快房地产开发向“按需而造”转变，以满足宁波转移奉化人口刚性需求及本地人口改善性住房需求为重点，探索方桥、溪口、滨海等区位、生态优势明显地块的房地产项目开发，完善与人口变动相适应的动态土地供给机制。积极研究探索“四代宅”，目前多城出政策支持“四代宅”发展，我们要紧抓“四代宅”契机，明确“四代宅”概念特点和市场需求，探索开发符合“四代宅”特点的房产项目，增强土地利用率，优化房地产结构品质，争取在房产新赛道拔得头筹。加快存量去化，全面落实保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”，通过回购未售新房、盘活改造非住宅物业、收购土地项目、探索试点房地产“以旧换新”新政策等方式，打通商品房和保障房的良性循环，推进商品房现房销售。推动房票政策转型升级，在符合宁波政策要求和我区实际的前提下，优化调整我区现有房票政策的各项细则，同时做好新老政策平稳过渡，持续纵深推进房票安置，促进房地产市场平稳健康发展。

（五）优化项目前期和工期，加快房地产项目建设。加快续建项目进度，帮扶部分困难企业解决融资难题，鼓励通过压缩施工工期弹性空间、优化夜间施工管理等方式优化项目工期，推动在建的33个房地产项目扩大施工作业面，加速产生实物工程量，促进投资放量。加快项目开工建设，对于已拿地的惠政新村地块、溪口湖山地块等项目，充分利用“1245”“项目经理”等机制协同推进，尽可能缩短前期工作周期；对于方桥街道FH02-02-20地块、创新工业综合体FH10-02-09f地块等项目，加强与企业沟通联系，切实解决存在问题，争取早日实质性开工。加强资金争取，结合2025年投资项目计划编制和重大项目“十五五”规划前期研究等相关工作，围绕保障性安居工程等重点领域针对性开展国债、中央预算内投资等项目谋划储备和推进，高质量生成一批2025年可落地、可实施、可产生较大投资量的总投资亿元以上重大项目。加强要素保障，合理推进土地供应，强化土地推介宣传，精准掌握房企拿地需求，宣传我区相关房地产优惠政策，有效招引优质房企。

宁波市奉化区发展和改革局

2024年9月23日

（联系人：周  挺；联系电话：17857447160）